Un mutuo ipotecario è un prestito erogato da un istituto di credito, come una banca, a un individuo o a una famiglia per l’acquisto di un immobile, come una casa o un terreno. Il mutuo viene garantito da un’ipoteca sull’immobile stesso, il che significa che in caso di mancato pagamento da parte del mutuatario, la banca può pignorare l’immobile per recuperare il denaro prestato.
I mutui a tasso negativo sono il sogno di tutti i clienti della banca, e sembra che in Nord Europa, e in Danimarca in particolare, il sogno si stia avverando. Le banche, da quelle parti, stanno andando verso la direzione che i clienti desiderano. Molti parlano di attenzione alle esigenze di risparmio dei propri clienti, da parte degli Istituti di credito, ma probabilmente si tratta solo di una strategia commerciale, per far riprendere il mercato che ultimamente sta mostrando segnali di cedimenti, in tutto il mondo.
Non a caso, la BCE ha deciso di riprendere i suoi programmi di immissione di liquidità e contenimento dei tassi, e la Federal Reserve americana ha appena tagliato il costo del dollaro. E così i danesi, in particolare, si trovano a pagare mutui senza interessi o con interessi negativi.
Il caso danese è racchiuso tutto in un nome, Jyske Bank, una banca che ha deciso di offrire mutui ipotecari a tasso negativo. Il mutuo ipotecario è quello classico che si aggira, o supera, l’80% del valore immobiliare.
La Jyske Bank ha deciso di offrire mutui anche al 100% con l’applicazione di un tasso del -0,5%. In questo modo, il mutuatario si troverà a rimborsare una somma che è addirittura inferiore a quella concessa dalla banca in sede di erogazione.
In questa banca dunque, nel tempo potrete addirittura risparmiare qualcosina, ovvero pagare il mutuo, meno di quanto avrete pagato la casa. Una sorta di regalo, da parte della banca, che a molti pare impossibile. In realtà, come accennato prima, la banca deve far fronte al momento economico poco favorevole, e quindi interessi zero è pur sempre meglio che non “lavorare” affatto.
La banca, in realtà, si “accontenterebbe” delle varie commissioni, guadagnando meno, ma aumentando in questo modo la propria clientela in una strategia di lungo termine. In questo modo si metterebbe al riparo da eventuali default, diversificando e fidelizzando la sua clientela.
In Danimarca, in particolare, il valore degli immobili sta aumentando, ma diminuiscono le richieste di mutuo, proprio a causa dell’aumento dei prezzi. Per questo la banca ha deciso una strategia nuova, a lungo termine, che garantisca, spera la banca, il mantenimento delle richieste dei mutui.
Quando si compra una casa ci sono tutta una serie di passi legali da fare, e anche di spese, che non riguardano solo il rimborso del finanziamento e i relativi interessi. Ci sono infatti delle altre spese, di perizia e d’istruttoria, da mettere in conto.
Oggi, alcune banche offrono di pagare le spese, per attirare più clienti, ma sono ancora relativamente poche. Quindi queste spese devono essere calcolate, per non avere sorprese. Non tanto sull’entità dei costi, che rispetto al mutuo sono bassi, ma per non avere sfiducia nel rapporto con la banca.
Anche se rispetto all’entità di un mutuo, e spese di istruttoria sono relativamente basse, non vanno comunque sottovalutate.
Quando stipulate un mutuo avrete dunque le spese che vi consentiranno di accendere il mutuo. L’istruttoria serve proprio a avviare la pratica, e il loro pagamento può diventare importante. A volte queste spese possono essere eccessive, e vanno quindi incluse.
Se in alcuni casi le spese sono fisse, nella maggior parte delle compravendite, le spese di istruttoria possono variare tra lo 0,5 e l’1% dell’intero mutuo. Quando si paga una spesa fissa, questa in genere varia tra i 180 e i 300 euro. Come detto, alcune banche preferiscono pagare di tasca propria questa spesa, per agevolare il cliente.
Poi ci sono le spese di perizia, altra voce consistente, che può portare il conto totale in alto. Anche in questo caso, alcune banche offrono questa spesa. In genere si tratta delle banche che operano online, e hanno costi minori rispetto a quelle classiche.
La perizia è fondamentale per accertare la bontà della compravendita. Bisogna infatti accertare che sull’immobile non pensano procedimenti per abusi, e che al catasto ogni documento sia in ordine. Il tutto costa circa 300 euro, aggravate dall’Iva e da altri costi, che aumentano a seconda delle spese di accertamento. Queste spese dipendono dal professionista che opera l’accertamento. Se il viaggio risulta scomodo e lungo, le spese possono aumentare.
Sul mutuo dovrete calcolare anche i costi assicurativi, obbligatori in questi casi, e poi quelli notarili. Il notaio è certamente il costo più alto, visto che per una stipula potreste sborsare migliaia di euro, almeno 2000, aggravate dalle tasse.
La sospensione mutuo è la soluzione per chi si trova in difficoltà, e non può pagare le rate del finanziamento. La legge protegge chi ha reale necessità, a seconda di alcuni fattori, grazie al Fondo di Solidarietà Prima Casa. Si tratta della Legge 244/2007, che consente si sospendere il pagamento se ci sono determinati elementi che impediscono la solvenza del mutuatario.
Naturalmente non si può sospendere il mutuo senza un reale motivo. La legge prevede che si debbano avere determinate situazioni che impediscono al mutuatario di potersi procurare il denaro, come la perdita del lavoro, un improvviso handicap che porta alla non autosufficienza e ad un reddito Isee inferiore ai 30mila euro. Inoltre, il mutuo erogato non può essere contratto per cifre maggiori ai 250mila euro.
In queste condizioni si può sospendere il pagamento delle rate fino a 18 mesi, e nel frattempo cercare una soluzione ai propri problemi. Le sospensioni massime concesse sono due. Naturalmente la richiesta va fatta alla banca che ha concesso il mutuo, con un modello scaricabile dal sito Consap, gestrice del Fondo.
Bisogna essere attenti alle regole. Infatti, se siete già in difficoltà e non state pagando, la sospensione è richiedibile solo entro 90 giorni dal primo ritardo. Una volta accettata la domanda, la sospensione deve essere attiva entro un mese.
Sono numerose le novità emerse dalla consueta inchiesta trimestrale sul mercato delle abitazioni in Italia condotta di recente dalla Banca d’Italia, da Tecnoborsa e dall’Agenzia delle Entrate (mediante il suo Osservatorio del Mercato Immobiliare).
In Italia acquistare casa con il mutuo costa molto di più che nel resto d’Europa: nel mese di maggio del 2014 il tasso medio d’interesse sui prestiti per poter acquistare abitazioni era pari al 3,07%, cioè 36 punti base in più in confronto al 2,71% dell’Eurozona. Si registra inoltre un’ulteriore sperequazione fra le Regioni, e nel dettaglio ad essere le più penalizzate sono le famiglie sarde: nell’isola il tasso medio di interesse ha toccato nel mese di dicembre 2013 addirittura il 4,12%.
Segnali di difficoltà giungono dal calo dello stock di mutui per l’acquisto di abitazioni che sono stati erogati alle famiglie: nel mese di maggio 2014 l’ammontare totale risulta essere pari a 360,1 miliardi, in calo dell’1,1% in confronto al 2013.
> Quali sono i mutui a tasso misto indicizzato Euribor
Sono i dati resi noti dalla Confartigianato, che mette in luce anche un altro problema: in 2 anni le tasse sugli immobili sono aumentate del 107,2% nel passaggio da Ici a Imu. E con l’introduzione della Tasi, la nuova tassa sui servizi indivisibili, le cose potrebbero ulteriormente peggiorare. In effetti, l’applicazione del nuovo tributo ad aliquota base non farebbe altro che far aumentare il prelievo fiscale del 12%, mentre se venisse applicata l’aliquota del 2,5 per mille la tassazione sull’abitazione principale sarebbe destinata ad aumentare addirittura del 60% rispetto al 2013.
Qualche miglioria si intravede nella tendenza delle compravendite immobiliari che nel primo trimestre del 2014, per la prima volta dopo 8 trimestri consecutivi di discesa, sono aumentate dell’1,6% rispetto a marzo 2013. Ma questo è accaduto soltanto per il forte calo del prezzo delle abitazioni (-5,3%).
Stando agli ultimi dati dell’Abi, nei primi 4 mesi dell’anno, c’è stata una ripresa dei mutui casa e le nuove erogazioni sono salite del 26,5% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno quando registrarono un calo annuo del 14,7%. Secondo i tecnici dell’Abi, emergono “sia segnali di luce sia segnali di ombra che mostrano che probabilmente stiamo attraversando il punto di svolta dell’andamento economico. Assistiamo insomma a qualche elemento di inversione, mentre prima eravamo in totale assenza di luce” osservano ancora all’Abi.
Nel periodo gennaio-aprile il campione di 83 banche preso in esame dall’Associazione bancaria, che rappresenta circa l’80% del mercato, ha registrato nuove erogazioni di mutui per 7,3 miliardi di euro (+26,5%), contro i 5,8 miliardi di euro dello stesso periodo di un anno fa (quando i nuovi mutui fecero segnare il calo del 14,7% rispetto a un anno prima)”.
> Ubi Banca propone il mutuo “Sempre Light” a tasso variabile
Ma per un ritorno alla normalità nel settore delle erogazioni di mutui la strada è ancora molto lunga. Guardando le offerte dei vari istituti, emerge che buone proposte arrivano per chi può finanziare il 50% o 60% del valore dell’immobile. Questi rappresentano una specie di certezza per le banche.
E come conferma Stefano Rossini, ad di MutuiSupermarket.it, “Spread scontati e vantaggiosi vengono raramente confermati a tutti nel momento della sottomissione della richiesta di mutuo alla banca. Ed è molto semplice capirne la ragione: solo il 25% del totale delle richieste di mutuo raccolte dalle banche vanno a finanziare meno del 60% del valore di acquisto dell’immobile; il 63% delle richieste di mutuo, ossia quasi i due terzi, sono infatti sottoposte alla banca per finanziare una percentuale del valore di acquisto dell’immobile compresa fra il 60% e l’80%.
Se analizziamo come il migliore spread sui mutui a tasso variabile si è evoluto nel corso degli ultimi 9 mesi per una richiesta di mutuo standard di 140mila euro a 20 anni con valore immobile 220mila euro, vediamo come lo spread offerto dal sistema bancario si sia ridotto in maniera molto ridotta, passando dal 2,60% dell’ottobre 2013 al 2,45% di oggi, giugno 2014. Una riduzione di soli 15 punti base certamente è apprezzabile ma non può essere definita come un netto taglio ai prezzi dei mutui per privati e famiglie. Al contrario, sulla fascia percentuale di intervento inferiore al 60% sullo stesso periodo, i migliori spread per mutui a tasso variabile sono scesi di circa 50-60 punti base”.
Quindi i prezzi stanno riducendosi, e anche in maniera significativa, ma solo per quei mutuatari che possono ricorrere a propri risparmi o liquidità di parenti per coprire autonomamente, senza l’aiuto della banca, oltre il 40% o 50% del valore di acquisto del proprio immobile.
Numerosi sono i tassi di interesse che entrano in gioco nella stipula di un mutuo e che è opportuno conosce prima della sottoscrizione del contratto. Quando si parla di mutui, ad esempio, si può a volte capitare di sentir parlare anche del TEGM, ovvero del Tasso Effettivo Globale Medio. In questo post vedremo quindi di che cosa si tratta.
Il mutuo è un tipo di finanziamento la cui durata può estendersi anche lungo il corso di numerosi anni. Per cui, quando si accende un mutuo, il cliente deve essere pronto anche al fatto che prima o poi sarà costretto a trasferire le rate di questo mutuo presso un altro conto corrente, effettuando una richiesta di portabilità.
Quando si accende un mutuo per l’acquisto di un immobile, le rate del prestito ipotecario vengono di norma addebitate sul conto corrente dell’intestatario del mutuo, che in gergo tecnico è chiamato mutuatario, che deve quindi possedere un conto corrente aperto presso lo stesso istituto che ha concesso l’erogazione del prestito.
Uno studio condotto recentemente dall’Ance, l’Associazione Nazionale dei Costruttori Edili, ha fatto luce su quelli che potrebbero essere gli effetti provocati dal Decreto Imu sul mondo dell’edilizia. Il Decreto IMU, infatti, come abbiamo detto, contiene numerose novità per il settore edile e quello immobiliare, tra cui anche la possibilità di accendere dei nuovi mutui per l’acquisto della prima casa che siano garantiti dalla Cassa Depositi e Prestiti.
Il gruppo Tercas ha pensato soluzioni per i privati che aspirano a coniugare convenienza e prudenza, per questo, come è ormai frequente per molte banche, l’erogazione del mutuo è legata alla sottoscrizione di una polizza. Ma che tipo di mutui ci sono?
Abbiamo visto in un altro articolo come la Tercas offra Mutui Davvero a tasso fisso o variabile sulla base delle esigenze dei clienti. Il tasso fisso comporta una rata costante, può durare al massimo 25 anni e finanziare l’80 per cento del valore dell’immobile. Il tasso variabile dura anche 40 anni, finanzia sempre l’80% del valore dell’immobile ma ondeggia in base all’andamento del mercato.
Se un immobile è frutto di una donazione, teoricamente si può acquistare e teoricamente per l’istituto di credito è possibile (con fatica) iscrivere l’ipoteca sull’immobile per determinarne l’acquisto.
Di fatto però, le banche tendono a non concedere crediti per l’acquisto di questo tipo di case.
La donazione di un immobile può essere sempre impugnata. Per essere davvero al sicuro, un acquirente deve conoscere i tempi esatti dell’atto di donazione. Per legge, dal 2005, è stato previsto che se il donante è in vita, devono essere trascorsi almeno 20 anni dall’atto di donazione.
