Mutui a Confronto

Rincaro affitti: meglio scegliere il mutuo?

L’amletico dubbio tra l’affitto e il mutuo si risolve a favore dell’affitto. Almeno è questo che rivela un recente studio di Immobiliare.it che ha analizzato le preferenze degli italiani sulla casa. Ma se avete la possibilità, meglio scegliere il mutuo di oggi, che si avvantaggia dei tassi più bassi di sempre.

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Lo abbiamo scritto mille volte. I tassi sui mutui sono al minimo storico, e la tendenza continuerà ancora per molto, perché la Bce ha annunciato un ulteriore taglio e una nuova iniezione di liquidità per aiutare le banche e l’economia europea.

Ma lo studio di Immobiliare dice che gli italiani continuano a preferire l’affitto, ma si può anche valutare la situazione come una costrizione. Incrociando i dati con gli studi sul lavoro infatti, si scopre che in Italia è drammaticamente aumentato il precariato, e questa situazione potrebbe costringere molti alla locazione, piuttosto che all’acquisto.

Questo spiegherebbe perché, con i mutui a costi irrisori, si continua a preferire l’affitto. Ma un’ulteriore analisi dello studio redatto da Immobiliare.it porta anche ad altre considerazioni.

L’analisi dello studio

Nel dettaglio infatti, lo studio analizza i prezzi di diverse tipologie di affitto, per scoprire che al di là dell’aumento medio del 4,3% in tutta Italia, dall’inizio dell’anno, quelli che hanno subito i rincari maggiori, sono determinate categorie.

L’affitto medio di una stanza è di 392 euro al mese, con aumenti del 13,2% nei capoluoghi di provincia. Per gli appartamenti, l’aumento è superiore alla media nei capoluoghi di provincia, corrispondente al 4,5%.

Le categorie maggiormente penalizzate sono gli studenti fuori sede, i turisti e i locatari a breve-medio termine.

Ma lo studio conclude anche che il rincaro è dovuto ad un aumento di domanda, nei primi mesi dell’anno. Questo aumento, sempre secondo lo studio, dipende da una cambiata mentalità dei giovani italiani, più propensi a trasferirsi e a lasciare la famiglia. Gli italiani quindi non sarebbero più mammoni.

Ma d’altra parte, la crisi economica e la disoccupazione, hanno anche spinto i giovani italiani ad un’emigrazione di massa come non si vedeva da decenni. Molti si sono trasferiti all’estero, tanti cercano fortuna lontano da casa, anche in Italia.

Mutuo, come calcolare una rata sostenibile

Le richieste di mutuo sono soggette a restrizioni imposte dalla banca; restrizioni dovute a garanzie, per esempio. In generale il capitale massimo erogabile è vincolato al rischio di insolvenza. Il cliente che intende accendere un finanziamento, dunque, dovrà fare i conti con le rate da sostenere.

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Euribor sotto lo zero, quale mutuo scegliere?

Se ne parla da qualche mese ed è opportuno approfondire l’argomento, poiché si è arrivati a un punto focale per il mercato immobiliare. Il meccanismo virtuoso del Quantitative easing ha stimolato i primi risultati.

Immobiliare in ripresa nel terzo trimestre 2014

Si può parlare sempre di più a ragion veduta di ripresa del mercato immobiliare. Durante il terzo trimestre dello scorso anno è ripresa la crescita con le compravendite in rialzno del 3,7% su base annua.

Il tasso sul mutuo varia da una regione ad un’altra

In Italia acquistare casa con il mutuo costa molto di più che nel resto d’Europa: nel mese di maggio del 2014 il tasso medio d’interesse sui prestiti per poter acquistare abitazioni era pari al 3,07%, cioè 36 punti base in più in confronto al 2,71% dell’Eurozona. Si registra inoltre un’ulteriore sperequazione fra le Regioni, e nel dettaglio ad essere le più penalizzate sono le famiglie sarde: nell’isola il tasso medio di interesse ha toccato  nel mese di dicembre 2013 addirittura il 4,12%.

Segnali di difficoltà giungono dal calo dello stock di mutui per l’acquisto di abitazioni che sono stati erogati alle famiglie: nel mese di maggio 2014 l’ammontare totale risulta essere pari a 360,1 miliardi, in calo dell’1,1% in confronto al 2013.

> Quali sono i mutui a tasso misto indicizzato Euribor

Sono i dati resi noti dalla Confartigianato, che mette in luce anche un altro problema: in 2 anni le tasse sugli immobili sono aumentate del 107,2% nel passaggio da Ici a Imu. E con l’introduzione della Tasi, la nuova tassa sui servizi indivisibili, le cose potrebbero ulteriormente peggiorare. In effetti, l’applicazione del nuovo tributo ad aliquota base non farebbe altro che far aumentare il prelievo fiscale del 12%, mentre se venisse applicata l’aliquota del 2,5 per mille la tassazione sull’abitazione principale sarebbe destinata ad aumentare addirittura del 60% rispetto al 2013.

Qualche miglioria si intravede nella tendenza delle compravendite immobiliari che nel primo trimestre del 2014, per la prima volta dopo 8 trimestri consecutivi di discesa, sono aumentate dell’1,6% rispetto a marzo 2013. Ma questo è accaduto soltanto per il forte calo del prezzo delle abitazioni (-5,3%).

 

 

Quali sono i mutui a tasso misto indicizzato Euribor

L’offerta di mutui proposta da Deutsche Bank permette di soddisfare ogni necessità, anche grazie al sostegno di consulenti qualificati e rivolti a supportare la clientela in questa importante scelta di investimento. Deutsche si rivolge sopratutto ai consumatori che prediligono prendere i vantaggi legati all’andamento dei  tassi di mercato.

> Come surrogare il mutuo e ottenere liquidità aggiuntiva

Come riportato da Mutui online ci sono nuove convenienti opportunità per il Mutuo a tasso variabile e il Mutuo a tasso misto indicizzato Euribor. Per soluzioni con loan to value superiore al 60% che coprono fino all’80% del valore dell’immobile, con lo spread fissato al 2,40% a prescindere dalla durata. Per soluzioni con loan to value inferiore o uguale al 60%, lo spread è del 2,10% per tutte le durate. Ciò permette di sfruttare i vantaggi del tasso variabile normalmente più basso del tasso fisso e  offre con il mutuo la polizza incendio e scoppio gratuita, zero spese ricorrenti oltre alla possibilità di stipulare un’assicurazione vita e perdita impiego (facoltativa).

WeBank ha un’offerta concorrenziale rispetto alle altre soluzioni presenti sul mercato. Webank offre finanziamenti da un minimo di 50.000 euro fino a 1.000.000 di euro.

L’importo finanziabile è l’80% del minore tra importo di compravendita e valore di perizia, per finalità acquisto o, in alternativa, all’80% del costo dei lavori, entro il limite del 50% del valore dell’immobile, per finalità ristrutturazione. Si va da una durata di 10 anni, fino a 30 anni.

Per un mutuo trentennale di 200.000 euro su un immobile del valore di 350.000 euro sito a Roma, la rata mensile è di 811,93 euro con Deutsche Bank, di 812,19 euro con Webank.

Accesso al credito, rimane molto critica la situazione in Italia

Le decisioni della Bce hanno avuto il loro impatto sull’andamento del mercato sia degli investimenti, che di mutui e prestiti. Stando a uno studio pubblicato da CorrierEconomia, che ha messo a confronto gli utili netti delle offerte oggi disponibili sul mercato di conti deposito del mercato, conviene indirizzarsi sui conti deposito che oggi danno rendimenti lordi intorno al 2-2,5% (1,48%-1,85% al netto della nuova aliquota del 26%).

Lo studio mette in risalto il vantaggio dei conti deposito rispetto ai Bot, i cui rendimenti sono crollati. Investire in un Bot annuale oggi rende, al netto di tasse e commissioni, un profitto dello 0,039% netto. In calo  anche i tassi su mutui e prestiti, che riportano imprese e famiglie a investire e comperare casa tanto che, stando alle previsioni di Nomisma, le concessioni di mutui andranno su durante tutto quest’anno, fino a toccare la quota 25 miliardi (+16,4% sul 2013). E le stime per il 2015 sono altrettanto ottimistiche.

> Le soluzioni finanziarie per non contrarre due mutui per comprare la casa vacanze

A dispetto della convenienza dei tassi, però, la Cgia di Mestre lancia l’allarme: le banche non elargiscono più prestiti a famiglia e imprese. Secondo il segretario Bertolussi, “Oltre agli effetti della crisi economica e al calo della domanda di credito, questa forte riduzione dell’erogato è stata dovuta anche al deciso aumento delle sofferenze bancarie che a giugno di quest’anno ha toccato la cifra record di 168 miliardi di euro. Con le sole denunce effettuate all’Autorità giudiziaria non è possibile dimensionare il fenomeno dell’usura: le segnalazioni, purtroppo, sono ancora molto poche”. Dagli studi, sono le regioni italiane del Sud ad essere le più colpite dal fenomeno.

Sui mutui scendono i tassi di interesse, che si attestano sul 3,55%, e aumentano le richieste di surroga del mutuo.

Come orientarsi tra le offerte di mutuo tasso fisso e variabile

Le nuove proposte di mutuo vanno dall’offerta di Deustche Bank che, ad esempio, per un immobile del valore di 150 mila euro, e un mutuo di 100 mila euro della durata di 30 anni, prospetta come migliore offerta Mutuo Pratico con tasso variabile si dovrà rimborsare un importo mensile di 400,65 euro con un tasso odierno al 2,61%;  Mutuo Arancio di ING Direct, le cui caratteristiche cambiano a seconda della finalità per cui il mutuo è richiesto. Mutuo Arancio Acquisto è, esattamente, pensato per il finanziamento della prima o della seconda casa a tasso fisso o variabile, e permette di ottenere fino all’80% del valore dell’immobile, partendo da 50.000 euro.

> Migliora l’erogazione dei finanziamenti, secondo l’osservatorio dell’Abi

Ubi Banca dà, invece, mutuo Sempre Light, contraddistinto da durate anche molto lunghe e uno spread che scende nel tempo, a cominciare dall’inizio del quinto anno, per far sì che la rata mensile sia più sostenibile. Il mutuo Sempre Light è ideale per chi vuole realizzare il progetto di acquistare o ristrutturare casa anche se è all’inizio del proprio percorso lavorativo; chi ha un mutuo acceso presso un’altra banca e vuole valutare un’operazione di surroga per trasferirlo.

Ad esempio, per un immobile del valore di 150.000 euro e un importo richiesto di 100.000 da estinguere in 30 anni, il migliore è Mutuo pratico a tasso variabile di Deustche Bank che ha una rata mensile di 400,65 euro con un tasso del 2,61%; poi c’è il Mutuo variabile di Bnl Gruppo Bnp Paribas che prevede una rata mensile di 400,23 euro con un tasso del 2,60%; e Muto Variabile di Che Banca! che prevede il pagamento di una rata mensile di 404,02 euro con un tasso del 2,71%.

La sostituzione del mutuo torna di moda

Sembra che tornano ad esserci nuovi segnali di ripresa per quel che riguarda il mercato dei mutui e sono in tanti coloro che optano per la sostituzione dei mutui e per passare ai nuovi sfruttando la metodologia delle surroghe.

E questa nuova propensione è stata anche confermata da un sondaggio condotto da Plus24 su sette dei dieci principali gruppi bancari, mentre tutti sono in attesa delle nuove decisioni che la Banca centrale europea potrebbe annunciare dopo la prossima riunione di giovedì 5 giugno, in merito a un nuovo taglio dei tassi. Stando  all’Osservatorio di Mutuionline, nel primo quadrimestre dell’anno la domanda di nuovi contratti è aumentata di un decimo rispetto allo stesso periodo del 2013, con un aumento minore in termini di importo medio unitario erogato.

> Mutui, in discesa i tassi di interesse

L’inversione di orientamento riguardo anche a un anno fa è correlata sostanzialmente al calo dei prezzi degli immobili, che si è avuto soprattutto in questi ultimi mesi, dal livello ai minimi storici dell’Euribor, il parametro cui sono agganciati i mutui a tasso variabile, della nuova discesa verso i minimi dell’Eurirs, cui sono legati i mutui a tasso fisso, dalla contrazione degli spread bancari.

 

Queste sono le motivazioni fondamentali che hanno portato, e stanno portando tante famiglie a surrogare i vecchi mutui, tanto che sono raddoppiate in meno di due anni, dal 4,2% del secondo semestre 2012 all’8,8% del primo quadrimestre del 2014. Il  contesto potrebbe avere migliorie se giovedì Mario Draghi decidesse per nuove misure a sostegno dell’economia reale per una nuova ripresa del credito per imprese e famiglie.

 

 

 

Come funzionano i mutui loan to value

Hello-BankIn un posto pubblicato su questo stesso blog abbiamo visto in che cosa consiste nel mercato dei mutui la strategia del loan to value, che sempre più di frequente le banche e gli istituti di credito italiani stanno applicando nel corso del 2014.

> Con lo spread in discesa, conviene rinegoziare il mutuo

La dinamica del loan to value consiste infatti in quel fenomeno che si verifica nei mutui in cui il valore dello spread tende a diminuire con la diminuzione dell’importo erogato.

Scegliendo un mutuo loan to value, di norma a tasso variabile, i clienti hanno l’opportunità di vedere diminuire le commissioni da pagare alla banca se diminuisce l’importo che viene erogato rispetto al costo complessivo dell’immobile.

Ecco quindi due proposte di mutuo loan to value da scegliere in questi mesi del 2014.

Mutui loan to value – Due proposte da scegliere nel 2014

Il primo mutuo che vi presentiamo è il Mutuo Variabile BNL. L’istituto di credito propone in questo caso un prodotto con spread agevolato al 2,45 per cento per mutui che non superano il 50 per cento del costo complessivo dell’immobile che si desidera acquistare, ovvero 15 punti base in meno rispetto a coloro che fanno invece richiesta di un mutuo con importo compreso tra il 51 per cento e l’80 per cento del valore complessivo dell’immobile.

La seconda proposta del periodo, invece, è il mutuo Hello Home! Variabile di Hello! Bank, che ripropone una formula analoga con spread al 2,45 per cento per erogazioni fino al 50 per cento del valore dell’immobile e spread al 2,60 per cento per importi superiori a questi.

 

Con lo spread in discesa, conviene rinegoziare il mutuo

Se si vuole cambiare mutuo senza cambiare banca è possibile rinegoziare il proprio mutuo. È un vantaggio che può essere usato per avere dei benefici rispetto alle condizioni della prima stipula del mutuo.

Se la banca non vuole rinegoziare il mutuo, la cui natura esige il consenso anche della banca mutuante, il debitore può rivolgersi ad un altro istituto di credito che potrebbe soddisfare le sue diverse esigenze economico-contrattuali.

> In ripresa i mutui, a tasso variabile. Le migliori proposte di maggio

In questo momento si sta avendo un vero e proprio boom di richieste di rinegoziazione dei mutui, motivati principalmente dal fatto che le condizioni che si stanno delineando stanno, facendo nascere offerte sicuramente più convenienti rispetto alle antecedenti.
Stando ad un’indagine fatta sui dati del sito specializzato Mutui.It, le domande di rinegoziazione hanno raggiunto il 13,7% delle domande totali di mutuo. Il motivo è che gli italiani chiedono un cambio del mutuo per i tassi più convenienti garantiti dal ridimensionamento dello spread. Si continuano, comunque, a privilegiare i tassi variabili, dal momento che le prospettive sono di mantenimento di tassi bassi per un lungo periodo di tempo.

Facendo una statistica, oggi i migliori mutui a tasso variabile risultano essere mutuo a tasso variabile Trasformamutuo BNL del gruppo BNL- BNP Paribas, che dà un TAEG pari al 2,93%; il mutuo a tasso variabile Hello Bank! di BNL- BNP Paribas, che dà un TAEG pari al 2,93% con zero spese di istruttoria; e il mutuo a tasso variabile IW Mutuo a tasso variabile di IW Bank, che offre un TAEG pari al 3%.

 

Mutui a tasso variabile con Cap

In alcuni post pubblicati in precedenza abbiamo visto che nel mese Aprile 2014 l’andamento dei tassi di interesse dei mutui ha subito delle leggere variazioni rispetto al mese di Marzo 2014.

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