Un mutuo ipotecario è un prestito erogato da un istituto di credito, come una banca, a un individuo o a una famiglia per l’acquisto di un immobile, come una casa o un terreno. Il mutuo viene garantito da un’ipoteca sull’immobile stesso, il che significa che in caso di mancato pagamento da parte del mutuatario, la banca può pignorare l’immobile per recuperare il denaro prestato.
Richiedere un mutuo in estate in Italia presenta occasioni interessanti per tante famiglie. L’estate può essere un buon momento per richiedere un mutuo in Italia, ma ci sono alcuni fattori da tenere a mente.
Interessante provare a capire come evolveranno i mutui in Italia nel 2025. Prevedere il futuro del mercato dei mutui è sempre un’impresa ardua, ma analizzando i trend attuali e le possibili evoluzioni economiche, possiamo tracciare alcuni scenari per il 2025.
La questione relativa ai mutui under 36 è abbastanza articolata e, per forza di cose, richiede un approfondimento extra per essere approcciata nel modo giusto da coloro che guardano con attenzione verso questo mondo. Acquista la tua prima casa con un mutuo agevolato se hai meno di 36 anni! Il decreto Sostegni bis ha introdotto nuove agevolazioni per facilitare l’accesso al credito per i giovani, con requisiti semplificati e vantaggi fiscali. Vediamo insieme come funziona.
Occorre focalizzarsi oggi sulle previsioni riguardanti i tassi dei mutui entro fine 2024. Prevedere l’andamento dei tassi dei mutui a fine 2024 è un’impresa ardua, dato il panorama economico attuale ricco di incertezze. Tuttavia, analizzando i dati attuali e le previsioni degli esperti, possiamo delineare alcuni scenari possibili.
È fondamentale avere la massima conoscenza in riferimento ai mutui prima di richiederne uno. L’informazione è decisamente importante per evitare brutte sorprese. Di conseguenza, bisogna capire che tipo di garanzie sono necessarie, ma anche quali sono le tipologie di tassi che sono a disposizione, oltre a conoscere un piano di ammortamento adeguato.
Oltre alla scelta del tipo di mutuo tra quello a tasso variabile e quello a tasso fisso che conviene di più in base alle proprie esigenze, non c’è mai una risposta univoca. Infatti, tutto è legato alla situazione in cui ci si trova. È fondamentale conoscere chiaramente l’andamento dei tassi, in attesa che la Bce scelga di mantenere i tassi di interesse invariati.
Ad esempio, non tutti sanno come poter individuar l’offerta migliore per quanto riguarda il finanziamento da accendere. È chiaro che il primo passo è di comprendere alla perfezione quelle che sono le proprie esigenze, ma poi ci sono degli aspetti che serve tenere sempre monitorati prima di accettare l’offerta di una banca.
In primo luogo, è necessario concentrarsi sullo spread, valore che viene in sostanza aggiunta ai tassi di riferimento che vengono applicati da parte delle banche. Di solito lo spread ha un valore che varia tra l’1 e il 3 percento. Altri aspetti da tenere d’occhio sono il piano di ammortamento, ma anche ogni voce di spesa che è inclusa nel finanziamento. Un altro elemento da osservare con la massima attenzione è certamente quello relativo alla tempistica relativa alla concessione del mutuo, ovvero quando verrà effettivamente erogata la somma che è stata richiesta. D’altro canto, va indagato anche a quanto ammonta il risparmio fiscale, che può differire in base a come sono composte le rate. In quest’ultimo caso qualche informazione in più la si può certamente ricavare dal piano di ammortamento concordato.
Infine, per poter rilevare l’offerta più vantaggiosa non è sufficiente dare un semplice sguardo al tasso di interesse che viene offerto dalle banche, dal momento che l’iter con cui si arriva all’erogazione della somma richiesta è particolarmente complesso e prevede anche tutta una serie di spese a livello di istruttoria non indifferenti. In riferimento a quest’ultimo aspetto, è fondamentale accertarsi di aver inviato tutti i documenti all’istituto bancario, visto che la banca è solita effettuare una serie di attenti e precisi accertamenti e verifiche che riguardano la persona che richiede il mutuo, come si può facilmente immaginare. Di conseguenza, è bene non perdersi neanche il minimo dettaglio in questa fase.
Durante lo scorso anno, le più importanti banche in tutto il mondo hanno praticato una vera e propria sforbiciata ai finanziamenti. Discorso differente, invece, per quanto riguarda le banche di medie-piccole dimensioni, la cui conclusione dell’anno è avvenuta seguendo un trend completamente differente. Nel corso dei primi mesi dell’anno, però, si è notato un importante cambiamento, motivato in modo particolare da una diffusione sempre maggiore di nuove e interessanti offerte a tasso fisso.
In sostanza, è stato registrato un importante scostamento nell’universo bancario italiano in riferimento all’attività di erogazione dei mutui. Nel corso del 2023 è stato registrato un forte calo pari al 25%. Un gran numero di istituti, in modo particolare quelli più grossi come ribadito in precedenza, ha diminuito l’erogazione dei finanziamenti, mentre le banche più piccole hanno percorso un trend contrario.
Uno spaccato molto preciso di quello che è l’attuale scenario è stato ben spiegato dal quotidiano Il Sole 24 Ore, che ha svelato come Intesa Sanpaolo abbia fatto un balzo all’indietro impressionante in termini di erogazioni, passando 15,1 miliardi di euro nel 2022 a soli 8,7 miliardi di euro l’anno successivo. Una diminuzione che sfiora il 50% e che ha portato pure la sua quota di mercato a ridursi di ben sei punti percentuali, passando dal 27% al 21%. Stesso discorso per Unicredt, il cui calo è stato ancora più marcato. Infatti, le erogazioni del 2022 si attestavano intorno ai 4 miliardi di euro; bene, quelle del 2023 sono state pari a 1,6 miliardi di euro, con un calo addirittura del 60%.
Le strategie sono state seguite anche da altri grandi gruppi bancari come il gruppo Bnl e il gruppo Banco Bpm. In entrambi i casi, infatti, hanno deciso di tirare i remi in barca in relazione all’erogazione di mutui, che ha subito un drastico calo intorno a un terzo in confronto a quanto era avvenuto nel 2022. Un discorso che si può tranquillamente replicare anche per la banca Monte dei Paschi di Siena, che ha fatto una retromarcia da 3,1 a 2,7 miliardi di euro, con un calo pari al 12% delle erogazioni.
Molto meno marcate le diminuzioni in termini di erogazioni per quanto riguarda il gruppo Bper, che è passato da 4,3 a 4 miliardi, con una riduzione del 7% all’incirca. Sia Mediobanca Premier che Banca Mediolanum hanno diminuito le erogazioni, per una percentuale corposa tra il 52% e il 34%. Qualche banca, però, ha seguito un trend differente, come ad esempio Credem, Ing, e Crédit Agricole, che hanno aumentato le erogazioni rispetto al 2023.
Sembra proprio che finalmente i tassi mutui abbiano preso una strada ben precisa, ovvero quella del ribasso, anche se chiaramente si attendono delle novità effettivi e non solo potenziali. Il mercato, però, sta cominciando ad anticipare l’allentamento della stretta sui mutui operata dalla Banca Centrale Europea. In realtà, infatti, la Bce dovrebbe diminuire i tassi di interesse sui mutui a partire solamente dal mese di giugno o, al più tardi, durante la prossima estate.
D’altro canto, le prime indicazioni in tal senso erano già arrivate da qualche mese, ma adesso sembra proprio che la via sia stata tracciata. Stando a quanto è stato rivelato dall’ultimo bollettino mensile che è stato pubblicato da parte dell’ABI, durante il mese di febbraio il tasso di interesse medio in riferimento ai prestiti si è mantenuto sugli stessi livelli del mese di gennaio, ovvero intorno al 4,78%. Tutto questo, tenendo conto ovviamente dello stock che include anche i prestiti preesistenti e non solamente quelli che sono stati erogati come nuovi.
Insomma, anche chi non ha grande esperienza in tal senso, sa perfettamente come questo si può considerare come un vero e proprio segnale di stabilizzazione. Insomma, si tratta dell’ennesima conferma della diminuzione che si sta registrando, tenendo conto, tra le altre cose, che fino ad ora il trend era sempre dato in aumento. Infatti, sono andati a scadenza i prestiti dell’epoca in cui i tassi erano arrivati praticamente vicino allo zero, con la sottoscrizione di una nuova tornata di finanziamenti con tassi decisamente più alti e imponenti.
Tenendo conto solo ed esclusivamente dei prestiti che sono stati erogati alle famiglie durante lo scorso mese di febbraio per provvedere all’acquisto di una casa, il tasso medio che è stato registrato si aggira intorno al 3,98%. Dando uno sguardo alle statistiche, si tratta di un valore sotto di ben otto punti base rispetto a quello che è stato registrato durante il mese di gennaio. Non solo, dato che è in calo anche dello 0,5% in confronto al mese di dicembre dello scorso anno.
La discesa arriva addirittura a superare il mezzo punto percentuale facendo un raffronto con il mese di novembre. Insomma, ormai non ha più alcun senso parlare solamente di un momento di calo, quanto piuttosto di una vera e propria tendenza che si sta delineando in maniera piuttosto netta e che tenderà a rafforzarsi nel corso dei prossimi mesi, soprattutto in corrispondenza dell’estate.
È stata pubblicata dall’Agenzia delle Entrate la nuova circolare n. 5/E, che propone tutta una serie di chiarimenti in riferimento alle agevolazioni fiscali che hanno ad oggetto la prima casa. Si tratta di chiarimenti che svelano diverse novità di tutto rispetto in riferimento ai redditi di lavoro dipendenti.
La nuova circolare che è stata emessa dall’Agenzia delle Entrate si inserisce in uno scenario decisamente più grande che ha ad oggetto il welfare aziendale. Ora è applicabile anche alle detrazioni che riguardano gli interessi sui mutui, ma anche gli affitti. Tutte queste modifiche e novità sono state introdotte grazie alla legge di Bilancio 2024, oltre che sono contenute nel decreto Anticipi.
Numerosi i benefici che sono stati introdotti: meritano senz’altro una menzione l’esenzione fiscale che ha ad oggetto gli importi che vengono erogati piuttosto che rimborsati da parte dei datori di lavoro ai dipendenti per provvedere al pagamento delle utenze domestiche, ma anche in riferimento ad affitti e agli interessi sui mutui legati alla prima casa. La circolare si pone come intento fondamentale quello di estendere notevolmente la definizione di bonus privo di tassazione.
Ormai la prima casa rappresenta anche una definizione differente: si tratta della casa principale in cui si risiede il lavoratore dipendente, il coniuge e i relativi familiari. Ed è proprio questa rinnovata definizione che serve a stabilire l’eleggibilità rispetto alle detrazioni fiscali. La casa principale è quella in cui avviene la vita di tutti i giorni del lavoratore e ovviamente della sua famiglia.
La normativa dal punto di vista fiscale, dando uno sguardo agli articoli 15 e 16 del Tuir, ha posto l’accento sulle spese che si riferiscono alla prima casa, sottolineando come ci sia proprio l’opportunità di presentare richiesta di apposite agevolazioni fiscali, nello specifico in riferimento agli interessi passivi che hanno ad oggetto i mutui e i canoni di locazione.
Le detrazioni fiscali che riguardano la prima casa fanno riferimento a due tipologie più importanti di spese. Si tratta delle spese per gli affitti, in cui si trovano anche i canoni di locazione, che si devono documentare appositamente mediante un apposito atto di locazione che deve essere registrato. E chiaramente a patto che i canoni di affitto siano stati sempre pagati in maniera puntuale durante l’anno fiscale di riferimento. Le detrazioni fiscali che riguardano la prima casa possono avere ad oggetto anche le spese legate ai mutui. In questo secondo caso, il legame diretto è con gli interessi passivi che si riferiscono ai mutui che sono stati sottoscritti per comprare la casa principale.
Come ben sappiamo, purtroppo, il mercato dei mutui sul territorio italiano sta risentendo notevolmente dell’influsso negativo legato ai tassi di interesse. Acquistare un immobile, al giorno d’oggi, sul mercato italiano, è diventato quasi un sogno irrealizzabile per un gran numero di famiglie. La crisi che sta attraversando il mattone deriva inevitabilmente dalle scelte che vengono prese a livello europeo in riferimento ai tassi di interesse.
La certificazione di questo momento molto difficile arriva direttamente da uno studio che è stato realizzato da parte della Fabi, ovvero la Federazione autonoma bancari italiani. Da tale indagine, infatti, è emerso come i tassi hanno fatto un balzo in avanti incredibile, con un incremento di tre volte e un calo del 12% delle compravendite. Proprio la diminuzione delle compravendite è da ricollegare, secondo quanto è stato riferito dal sindacato dei bancari, a un processo che si è fatto sempre più strada dal quarto trimestre del 2022. Uno scenario che, purtroppo, è legato ad ogni tipologia possibile di immobile e soprattutto comprende un po’ tutto il territorio italiano.
Durante il mese di settembre dello scorso anno, il dato delle compravendite ufficiali registrato è stato pari a 508879. Si tratta di un valore basso, inferiore di circa 70 mila unità rispetto a quanto registrato solamente un anno prima. Il 62% dei soggetti che decidono di sottoscrivere un nuovo contratto di mutuo, infatti, lo fa sfruttando i vari aiuti che sono legati all’acquisto della prima casa, ma anche in questo caso si tratta di un dato che sta calando.
La vendita di case nuove ha subito uno stop di quasi il 16%, ma anche la vendita di immobili residenziali ha subito un calo pari al 28%. Al giorno d’oggi, tra l’altro, la percentuale di cittadini che sono pronti per sottoscrivere un contratto di mutuo per l’acquisto di un’abitazione ha fatto un balzo negativo dal 50% al 41%.
Una situazione che sicuramente è inficiata notevolmente dal costo del denaro, che è arrivato a toccare il 4,5% per colpa degli ultimi rialzi che sono stati sentenziati dalla Bce, nella sua perenne lotta per abbassare l’inflazione. Si tratta di un fenomeno che pare aver preso di mira in modo particolare il territorio italiano, in cui lo stock dei mutui è calato lo scorso anno di ben 2,3 miliardi di euro, rispetto invece a un aumento di circa 35 miliardi di euro che era stato registrato nel corso del biennio precedente.
Un’ordinanza di dicembre 2023 proveniente direttamente dalla Corte di Cassazione ha sancito il diritto dei cittadini a ottenere il rimborso degli interessi che sono stati pagati in misura eccedente rispetto a quanto previsto in riferimento ai mutui dotati di un tasso variabile.
Giusto pensando ad un esempio, in caso di un mutuo dal valore pari a 200 mila euro, c’è la possibilità di ottenere un rimborso che si aggira tra i 12 e i 14 mila euro. Come si può facilmente intuire, però, non tutti hanno la facoltà di richiedere questo rimborso. Quindi, cerchiamo di capire meglio come ha delineato la Cassazione il profilo dei soggetti che possono usufruire di tale possibilità.
Come si può facilmente intuire, l’ordinanza che è stata emanata da parte della Corte di Cassazione, sarà da stimolo sicuramente alla ripartenza a un gran numero di cause giudiziarie. Ripercorrendo quello che era successo, i giudici hanno messo in evidenza come, a suo tempo, era stato realizzato un vero e proprio cartello internazionale, ovvero un’intesa segreta tra le varie banche, con l’intento di incrementare i tassi Euribor. L’accertamento del cartello internazionale era stato rilevato da parte della Commissione Antitrust Europea già dal 4 dicembre addirittura del 2013. Insomma, già quell’accertamento aveva chiaramente messo in evidenza le conseguenze di un simile comportamento sul mercato europeo. Tra alterazioni, danni che hanno subito i sottoscrittori di un mutuo, indipendentemente dall’istituto di credito a cui avevano provveduto a presentare la richiesta di finanziamento, comprese quindi tutte quelle banche che in realtà non facevano parte del cartello. La Corte di Cassazione, quindi, ha messo il suo verdetto definitivo, ovvero che la tutela deve essere garantita ed ampliata nei confronti di tutti coloro che hanno sottoscritto un contratto di mutuo indicizzato all’Euribor durante il periodo di cui stiamo parlando.
Quindi, giusto per ricapitolare e per un inquadramento più preciso, cerchiamo di capire meglio chi ha diritto a tale rimborso. Si tratta di tutti quei soggetti che hanno sottoscritto un mutuo indicizzato all’Euribor nella fascia temporale che va dal 29 settembre 2005 al 30 maggio 2008, nel momento in cui venne modificato l’Euribor. Purtroppo, però, è intervenuta la prescrizione per tutti quei diritti che si riferiscono ai contratti che sono stati chiusi e il cui pagamento è terminato da più di 10 anni. L’ordinanza della Cassazione a cui stiamo facendo riferimento, in ogni caso, è la numero 34889 del 13 dicembre dello scorso anno, per chi volesse approfondire il tema.
Ristrutturare un immobile non è mai semplice, dal momento che si tratta di un’azione che comporta inevitabilmente lo svolgimento di tanti interventi che hanno come scopo principale quello di migliorare il più possibile le condizioni dei vari ambienti, non solo internamente, ma anche dal punto di vista esterno.
Si tratta di lavori che, nella maggior parte dei casi, si pongono come obiettivo principale quello di garantire un vero e proprio salto di qualità a livello di salubrità ambientale, ma si migliorare anche la componente estetica. Come si può facilmente intuire, si tratta di investimenti che comportano degli esborsi finanziari decisamente notevoli.
Diamo ora uno sguardo a quelli che sono effettivamente gli interventi che si possono finanziarie tramite un mutuo di ristrutturazione. Si tratta di un finanziamento che viene messo a disposizione dalle banche e dagli altri istituti di credito per poter avere la liquidità necessaria per affrontare i lavori di ristrutturazione e portarli a termine.
Scendendo un po’ di più nei particolari, ecco che la richiesta di un simile aiuto economico può essere presentata non solo dal proprietario, ma pure da chi è usufruttuario della proprietà, ma addirittura anche da parte di un coabitante. Ad ogni modo, è giusto mettere in evidenza fin da subito come le potenziali agevolazioni fiscali che si riferiscono al mutuo legato alla ristrutturazione di un immobile sono ottenibili solo ed esclusivamente dai soggetti che detengono a norma di legge la proprietà oppure hanno usufrutto della casa. Insomma, spetta solo a quanti hanno il possesso legale dell’immobile oppure godono di altri diritti reali di godimento sullo stesso.
Quindi, se la richiesta del muto viene presentata da un coabitante, ecco che quest’ultimo non potrà in alcun modo usufruire degli sconti fiscali. È fondamentale mettere in evidenza come le agevolazioni non vengono estese ai parenti, piuttosto che ai coniugi, ma anche a quanti hanno sottoscritto un contratto di comodato d’uso.
Tra gli interventi per cui c’è la possibilità di effettuare la richiesta di un mutuo per la ristrutturazione dell’abitazione, troviamo da una parte la manutenzione ordinaria e la manutenzione straordinaria. Non solo, dato che sono compresi anche gli interventi di ristrutturazione edilizia con grandi opere. Si tratta di lavori che hanno come obiettivo quello di portare in dote delle modifiche molto importanti. Per questo tipo di progetti, però, serve presentare anche il preventivo rilasciato dall’impresa, così come la richiesta relativa all’autorizzazione che è stata presentata in Comune, senza dimenticare il permesso di costruire.
Purtroppo, le previsioni si sono avverate. Niente taglio dei tassi da parte della FED, che sono rimasti al 5,25%-5,50% senza alcun cambiamento. Da notare, però, come una novità ci sia stata una notevole divergenza rispetto al passato in riferimento all’orientamento.
Infatti, nel comunicato che è stato diffuso non c’è alcun rimando a ciascuna restrizione addizionale di politica monetaria. Insomma, per la prima volta si è parlato di un taglio del costo del credito, anche se chiaramente le tempistiche sono più lunghe rispetto a quanto si era prospettato in un primo momento.
È stato ancora più chiaro il presidente della Fed, ovvero Jerome Powell che, nel corso della conferenza stampa, ha messo in evidenza come un taglio dei tassi nel corso del mese di marzo non è ancora probabile. Ad ogni modo, ha lasciato la porta aperta a una simile opzione. Durante il mese di marzo, ad ogni modo, sicuramente si interverrà sulla politica di riduzione del bilancio.
C’è da dire che i Fed Funds rimangono sui livelli più alti mai toccati nel corso degli ultimi 22 anni. Si tratta di una soglia decisamente restrittiva, senza dimenticare anche gli standard storici che sono stati raggiunti dall’inflazione, che è calata al 3,4% durante lo scorso anno. Con l’indicatore Pce che si riferisce ai prezzi delle spese che hanno ad oggetto i consumi personali, è calato fino al 2,9%. Nonostante tutto, ad ogni modo, la banca centrale a stelle e strisce ha preso la decisione di diffondere solo un timido segnale a tutti i mercati, sottolineando come la strada verso l’incremento dei tassi di interesse ha conosciuto un termine. Per ora, però, non ha ancora messo in chiaro le cose in riferimento al momento in cui si cominceranno effettivamente a ridurre i tassi.
Il Comitato, insomma, non si attende che ci sia a brevissimo una finestra ottimale per effettuare il taglio dei tassi. Infatti, ritiene opportuno effettuare tale operazione solo nel momento in cui registrerà una fiducia più alta sul fatto che l’inflazione si stia avvicinando davvero all’obiettivo della sostenibilità, ovvero la percentuale del 2%. Da notare un aspetto positivo, ovvero la scelta di eliminare ogni riferimento alla possibilità di proseguire nell’incrementare il costo del denaro fino al momento in cui l’inflazione non fosse nuovamente tornata nei pressi dell’obiettivo che era stato prestabilito. Le parole successivamente espresse da Jerome Powell, quindi, lasciano poche speranze sul fatto che possa essere probabile un taglio dei tassi già durante il mese di marzo.
Tante le novità che sono state inserite all’interno della legge di bilancio 2024, in modo particolare in riferimento alle famiglie numerose. Queste ultime, infatti, ormai fanno parte delle categorie prioritarie che consentono di accedere ai mutui che si riferiscono alla prima casa. Si tratta di una garanzia che si spinge fino al 90%, ovviamente tenendo conto di una serie di requisiti specifici.
Prima di tutto, bisogna sottolineare come si tiene in considerazione non solo il numero dei figli e delle figlie, ma si deve guardare anche all’ISEE. La nuova manovra famiglie, di conseguenza, offrirà la possibilità a tale categoria di beneficiari di accedere a tutta una serie di mutui agevolati.
In base a quanto è emerso dal procedimento legislativo, ecco che la novità introdotta dal Governo in riferimento ai mutui, offre alle famiglie più numerose la possibilità di ricevere un supporto maggiore dal punto di vista economica. È stata predisposta una riserva particolare da 100 milioni di euro, che è stata inserita tra le categorie prioritarie, con cui poter avere accesso al Fondo di garanzia che ha ad oggetto la prima casa. Il Fondo, tra l’altro, provvede anche a rilasciare le garanzie che si riferiscono ai mutui ipotecari, fino ad arrivare a una soglia massima pari a 250 mila euro per poter effettuare la compravendita delle abitazioni e altre strutture immobiliari su tutto il territorio italiano.
Lo scopo di comprendere all’interno dell’accesso prioritario anche le famiglie che hanno un numero pari a tre figli che hanno meno di 21 anni, con un ISEE che però non va oltre la soglia dei 40 mila euro. Non solo, visto che sono comprese anche le famiglie che hanno quattro figli e un ISEE con un valore che supera i 45 mila euro. Infine, sono incluse pure le famiglie che hanno cinque o ancora più figli, fino ad un ISEE massimo pari a 50 mila euro.
Dando uno sguardo al 2024, il Fondo andrà ad aumentare la garanzia in base a tutta una serie di direttive. Si parla dell’80% rispetto alla quota capitale per tutte quelle famiglie che hanno 3 figli con un’età minore di 21 anni e un ISEE che non va oltre i 40 mila euro all’anno. Si arriva all’85% della quota capitale per tutte quelle famiglie con 4 figli che hanno un’età più bassa di 21 anni e un ISEE che non va oltre i 45 mila euro all’anno. Infine, si raggiunge il 90% della quota capitale per famiglie con 4 figli (età inferiore ai 21 anni) e un ISEE più basso di 45 mila euro all’anno.
