I finanziamenti a tasso fisso sono ai minimi storici

La notizia è che i mutui sono ai minimi storici. I tassi Bce pari circa a zero e il continuo decremento degli spread delle banche hanno configurato la rata in maniera diversa rispetto al passato: non è mai stata così leggera.

La prospettiva, stando alle ultime dichiarazioni del presidente della Bce Mario Draghi, è che la fase di tassi d’interesse bassi possa durare ben più a lungo del previsto. In altri termini, si viaggerà a questi livelli per almeno tutto l’anno prossimo ancora.

Il mercato dei mutui sembra aver definitivamente abbandonato il periodo di recessione. Tra gennaio e agosto 2015 le erogazioni dei finanziamenti per comprare casa sono aumentate dell’86,1% rispetto allo stesso periodo del 2014. A spingere il livello dei volumi è il compromesso tra la ritrovata fiducia da parte dei risparmiatori e l’allentamento della stretta del credito da parte delle banche, tornate a riconsiderare il prodotto mutuo dopo la discesa dei tassi, che ha reso meno conveniente effettuare operazioni di trading sui titoli di Stato.

Un ruolo fondamentale nel ridimensionamento dei tassi di interesse lo ha avuto il Quantitative easing, l’immissione di liquidità da parte della BCE, che entro dicembre potrebbe essere addirittura potenziato. Il calo ha quindi portato giù gli indici Euribor e Eurirs con cui vengono calcolate le rate rispettivamente dei mutui a tasso variabile e fisso: proprio l’Euribor a 1 e a 3 mesi è in territorio negativo da oltre 250 giorni consecutivi e le previsioni parlano di un’ulteriore discesa.

A spingere ulteriormente le richieste di mutuo dei clienti è anche il taglio degli spread, ovvero il margine lordo che le banche guadagnano quando prestano denaro ai mutuatari. Sui prestiti a tasso variabile, ad esempio, siamo in media sull’1,5%: un ribasso notevole rispetto al 2014, quando la percentuale era di poco superiore al 2%, segnale che le banche stanno riducendo i margini per aumentare le erogazioni e fare un passo in avanti nei confronti della domanda.

Quasi tutti gli intermediari del credito applicano tuttavia il criterio del pricing differenziato, che consiste nell’applicare spread diversi in base alla rischiosità del prestito. Questo vuol dire che su mutui che non superano il 50% del valore dell’immobile si applicano margini più bassi rispetto a quei finanziamenti che si spingono fino all’80% del costo della casa.

Le banche sono sì più propense a concedere finanziamenti, ma sono diventate più selettive utilizzando come discriminante il loan to value, la percentuale del capitale chiesto in prestito in relazione al valore dell’abitazione: si praticano prezzi diversi in base al tipo di mutuo e al rischio annesso.