Tutti i costi del Mutuo

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Tutti gli elementi da conoscere per stabilire la convenienza di un finanziamento.

Sono molteplici i costi che accompagnano l’accensione di un mutuo. Costi piuttosto consistenti, capaci di alterare la valutazione tra un prodotto e un altro al momento di effettuare un’efficace e reale scelta tra i diversi prodotti in commercio.

L’indice che meglio stabilisce il grado di convenienza di un mutuo è sempre il TAEG che oltre al tasso contrattuale annuale TAN racchiude in se anche le spese globali di apertura e gestione del finanziamento.

Durante la ricerca di un mutuo è bene quindi effettuare un confronto tra i TAEG dei diversi mutui in commercio piuttosto che tra i TAN che non ci dicono tutto sul reale costo globale del mutuo.

Neanche lo Spread, che insieme all’Euribor di riferimento determina il tasso Tan, definisce con chiarezza il costo effettivo di un mutuo perchè fornisce un’idea del costo degli interessi da corrispondere ma non dei costi globali da dover ulteriormente considerare. Quali sono, dunque, questi ultimi?

Costi di istruttoria

Sono i costi richiesti dalla banca per valutare la richiesta di finanziamento e le formalità necessarie per erogare il mutuo. Le spese di istruttoria sono diverse da banca in banca, in genere vanno da un minimo dello 0,25% dell’importo del mutuo e possono arrivare anche all’1,0%. Alcune banche si accollano totalmente tali spese perseguendo la strategia di rendere meno costoso e maggiormente appetibile il proprio prodotto mutuo nell’ottica di intercettare con maggior facilità la clientela. Il costo viene abitualmente detratto dalla somma finanziata al momento dell’erogazione.

Costo della perizia

Per completare l’istruttoria servirà una perizia del valore dell’immobile che il cliente sta acquistando. Sulla base del valore riscontrato, la banca stabilirà la somma massima da erogare che solitamente non è mai superiore all’80% del valore della casa. La perizia tecnica accerterà l’assenza di abusi edilizi e che sia presente l’abitabilità. Il tecnico abilitato a redigerla appartiene quasi sempre ad un elenco di gradimento della banca, il che lascia poco spazio alla competizione commerciale.
Il costo della perizia è usualmente compreso tra 200 e 400 Euro, cui andranno aggiunti IVA (20%), contributo Cassa Previdenza (dal 2% al 4% secondo la categoria) ed eventuali spese di viaggio in caso di immobili remoti. Anche in questo caso alcune banche la rendono gratutita.

Spese di incasso rata: E’ prassi comune richiedere una “spesa di incasso rata” in occasione di ogni pagamento. Meglio sincerarsi sempre che si tratti di un costo accettabile, perché alcuni finanziatori utilizzano questa voce per integrare i ricavi del mutuo, elevandola talvolta fino a 3 Euro, cioè più di 1.000 euro per un mutuo trentennale. Alcune banche richiedono inoltre generiche spese di gestione che anche possono incidere sul costo finale del finanziamento. Molte banche propongono la gestione online del mutuo che rende gratuite tali spese.

Spese di gestione del mutuo

Esiste un lungo elenco di microspese di gestione, come quello per il rilascio della certificazione annuale degli interessi passivi o della spedizione delle comunicazioni di variazione del tasso. Qualche volta si osservano anche voci relative a “spese amministrative periodiche” o “spese di gestione pratica”, da regolare annualmente. Di solito l’incidenza è modesta, anche perché giustificabile solo con i costi postali. Per i mutui ultraventennali va invece considerato il rinnovamento dell’ipoteca, dopo i primi vent’anni, che per fortuna non richiede l’intervento del notaio. Tutte queste spese, anche le più piccole, possono essere rilevate dettagliatamente sul “Foglio Informativo” dello specifico mutuo, disponibile presso gli sportelli della banca.