Comunione di beni e mutuo prima casa, alcune cose utili da sapere

di Daniele Pace Commenta

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Come sappiamo non in tutti i casi una storia d’amore dura per sempre, ma al contrario le tasse non finiscono mai. Proprio per tale ragione, prima di convolare a matrimonio, la cosa migliore da fare è prendere in considerazione se possa essere una soluzione ottimale optare per la comunione oppure per la separazione dei beni.

Tutte e due le soluzioni presentano dei vantaggi e degli svantaggi, ma come si può facilmente intuire la scelta di optare per la comunione dei beni comporta delle problematiche notevoli nel caso in cui uno dei coniugi dovesse aver già comprato una casa tramite delle agevolazioni di natura fiscale.

L’Agenzia delle Entrate ha risposto a un quesito dei contribuenti e, di fatto, ha delineato in modo estremamente restrittivo diversi dubbi che erano presenti in merito alle condizioni per poter fruire di una serie di agevolazioni che riguardano la prima casa nel momento in cui uno dei due coniugi dovesse avere già un’altra casa.

Per poter ricevere effettivamente le agevolazioni sulla prima casa in merito all’acquisto di un immobile, a patto che non sia di lusso, è fondamentale che il contribuente non sia titolare, neanche tramite delle quote, e anche in caso di regime di comunione legale dei beni del diritto di proprietà. Non solo, dato che il riferimento è anche nei confronti di qualsiasi altro diritto reale su un altro immobile che è stato comprato dalla medesima persona.

È importante mettere in evidenza come, per l’Agenzia delle Entrate, tutte queste limitazioni vengono applicate allo stesso modo anche qualora uno dei due coniugi abbia comprato la casa prima di convolare a nozze oppure interamente tramite i suoi risparmi.

Proviamo a dare uno sguardo ai cambiamenti per quanto concerne le agevolazioni per chi ha meno di 36 anni in merito all’acquisto della prima casa, in caso di comunione di beni. Scendendo un po’ più nello specifico, se si acquista un immobile da privato, tutti e due i coniugi dovranno provvedere al pagamento dell’aliquota di registro pari al 9% e non potranno sfruttare l’aliquota più vantaggiosa pari al 2%. Acquistando l’immobile in regime di Iva, invece, si dovrà ottemperare al pagamento del 10% e non del 4%.

Non solo, dal momento che, in tutti questi casi, non si tiene conto delle agevolazioni per chi ha meno di 36 anni e un Isee più basso della soglia di 40 mila euro. Di conseguenza, tutte le varie spese di passaggio, non si potrà sfruttare l’imposta sostitutiva in riferimento ai mutui.