Daniele Pace In tanti ancora oggi brancolano nel buio quando viene chiesto loro cosa e quali siano i mutui più convenienti. In un contesto simile, infatti, orientarsi non è così semplice, al punto da dover valutare con attenzione alcune mosse da fare in un secondo momento.
C’è chiaramente grandissima attesa per la prossima riunione della Bce, che è in previsione il prossimo 12 settembre. Ci sono numerose aspettative ed è chiaro che riguardano in modo particolare una sforbiciata ai tassi di interesse, di almeno lo 0,25%.
Ed è abbastanza facile intuire anche come tutta questa situazione vada direttamente a ripercuotersi sul trend che caratterizza i tassi dei mutui. L’Euribor, infatti, è quello che viene tenuto più sott’occhio da parte di tutti, dal momento che si può considerare il vero e proprio indicatore che permette anche di capire come potrebbero evolvere i movimenti nel corso dei mesi futuri dei tassi di interesse. Al contempo, l’Euribor ha una notevole capacità di condizionare anche l’andamento dei mutui, così come quello che riguarda i prestiti.
Proviamo a capire meglio, quindi, cosa bisogna attendersi dall’Euribor. Stando all’indagine che è stata portata avanti da parte di Market Analyst di Ebury, pare che fino ad ora i mercati si siano concentrati più che altre sulle promesse di tagli dei tassi nel corso dei prossimi mesi. Nel corso dei primi mesi del 2024, tra l’’altro, i mercati si attendevano che i tassi di interesse restassero piuttosto elevati, perlomeno molto di più di quanto era stato previsto all’inizio.
Fino a questo momento, il focus dei mercati ha riguardato soprattutto le aspettative circa la sforbiciata ai tassi di interesse nelle economie di maggiore interesse. Di conseguenza, queste ultime hanno influenzato notevolmente il trend di tutti gli altri elementi orientatori per quanto concerne i cittadini, come ad esempio l’Euribor.
Nel corso dei primi mesi del 2024, i mercati erano sicuri che i tassi di interesse si sarebbero mantenuti su livelli piuttosto elevati molto più a lungo rispetto alle precedenti previsioni. Per questa ragione, nel mese di febbraio abbiamo assistito a uno stop di tre mesi di fila nella riduzione dell’Euribor. Quest’ultimo, infatti, ha terminato il mese tenendo una media pari al 3,671%, di poco più alta rispetto a quella tenuta a gennaio.
Nel corso del mese di marzo l’Euribor ha fatto registrare un altro incremento, visto che ha terminato toccando il 3,718%, ovvero il picco dal mese di novembre in poi. Da quel momento, però, l’Euribor ha continuato a ridursi in maniera graduale, dal momento che i tagli praticati ai tassi di interesse della BCE apparivano molto più reali. Nel corso del mese di aprile, l’indicatore non ha evidenziato un trend preciso e chiaro, visto che ha fatto registrare una vera e propria alternanza, terminando però il mese al 3,703%, con una piccola diminuzione in confronto al mese di marzo. L’Euribor a maggio è sceso notevolmente, terminando il mese al3,68%.
I possibili scenari per i mutui del futuro qui in Italia vanno analizzati con grande attenzione. Premesso che parliamo solo di previsioni e non di certezze, sono molteplici le potenziali situazioni verso cui potremmo andare incontro. Un contesto nel quale occorre fare molta attenzione, visto che parliamo di un contesto mutevole nel quale le cose possono cambiare molto rapidamente.
Non c’è dubbio che il 2022 ha rappresentato un’annata decisamente di alto livello in riferimento al mercato dei mutui per le seconde case. Detto questo, però, lo scorso anno ha fatto registrare un’inversione di tendenza notevole, dal momento che si è un po’ tutto bloccato.
Quindi, cosa bisogna aspettarsi da questo 2024. Al momento, in base ai dati di cui si ha contezza, il trend è in lieve ripresa; quindi, stanno aumentando nuovamente le richieste di mutui in riferimento alle seconde case. Non deve sorprendere tale scenario, dal momento che pure il mercato immobiliare stesso delle seconde case sta facendo registrare degli ottimi dati. L’incremento delle richieste di mutuo per quanto concerne le seconde case, quindi, è legato anche al fatto che i pricing sono davvero interessanti e favorevoli, simili ormai a quelli legati all’acquisto della prima casa.
Il vero e proprio boom di questo settore ha preso il via nel corso della primavera di due anni fa. In quel periodo, infatti, c’è stato un incremento pazzesco a livello di richieste per accendere un mutuo per l’acquisto di una seconda casa. In modo specifico, è stato il periodo che va da marzo fino ad aprile quello più rilevante da questo punto di vista, con gli italiani che hanno aumentato sempre più l’interesse nei confronti di questa particolare categoria di investimento. Al termine del 2022, però, le richieste hanno fatto registrare un percorso molto diverso, con un’inversione del trend che ha portato a toccare i minimi, e chiaramente si è poi riflessa anche sui dati registrati nel 2023.
Le richieste per i mutui sulle seconde case sono scese durante lo scorso anno. Non solo, visto che il picco c’è stato nel periodo tra aprile e maggio, quindi con uno scostamento a livello di mesi rispetto al 2022, così come a ottobre. E nel 2024? A quanto pare i dati fino ad ora sono molto positivi, dal momento che si è già registrato un buon aumento e una ripresa del settore. Non solo, visto che durante il primo mese dell’anno, i numeri sono stati eccellenti, toccando picchi mai raggiunti sia nel 2022 che nel 2023, per poi assestarsi un po’ più in basso.
In generale, dando uno sguardo al primo semestre del 2024 e mettendolo a confronto con il 2022 e il 2023, si può notare come le richieste di mutui per l’acquisto di seconde case sono aumentati addirittura del 13% in confronto al 2023 e del 5% in confronto al 2022.
Un mutuo ipotecario è un prestito erogato da un istituto di credito, come una banca, a un individuo o a una famiglia per l’acquisto di un immobile, come una casa o un terreno. Il mutuo viene garantito da un’ipoteca sull’immobile stesso, il che significa che in caso di mancato pagamento da parte del mutuatario, la banca può pignorare l’immobile per recuperare il denaro prestato.
Richiedere un mutuo in estate in Italia presenta occasioni interessanti per tante famiglie. L’estate può essere un buon momento per richiedere un mutuo in Italia, ma ci sono alcuni fattori da tenere a mente.
Interessante provare a capire come evolveranno i mutui in Italia nel 2025. Prevedere il futuro del mercato dei mutui è sempre un’impresa ardua, ma analizzando i trend attuali e le possibili evoluzioni economiche, possiamo tracciare alcuni scenari per il 2025.
La questione relativa ai mutui under 36 è abbastanza articolata e, per forza di cose, richiede un approfondimento extra per essere approcciata nel modo giusto da coloro che guardano con attenzione verso questo mondo. Acquista la tua prima casa con un mutuo agevolato se hai meno di 36 anni! Il decreto Sostegni bis ha introdotto nuove agevolazioni per facilitare l’accesso al credito per i giovani, con requisiti semplificati e vantaggi fiscali. Vediamo insieme come funziona.
Occorre focalizzarsi oggi sulle previsioni riguardanti i tassi dei mutui entro fine 2024. Prevedere l’andamento dei tassi dei mutui a fine 2024 è un’impresa ardua, dato il panorama economico attuale ricco di incertezze. Tuttavia, analizzando i dati attuali e le previsioni degli esperti, possiamo delineare alcuni scenari possibili.
È fondamentale avere la massima conoscenza in riferimento ai mutui prima di richiederne uno. L’informazione è decisamente importante per evitare brutte sorprese. Di conseguenza, bisogna capire che tipo di garanzie sono necessarie, ma anche quali sono le tipologie di tassi che sono a disposizione, oltre a conoscere un piano di ammortamento adeguato.
Oltre alla scelta del tipo di mutuo tra quello a tasso variabile e quello a tasso fisso che conviene di più in base alle proprie esigenze, non c’è mai una risposta univoca. Infatti, tutto è legato alla situazione in cui ci si trova. È fondamentale conoscere chiaramente l’andamento dei tassi, in attesa che la Bce scelga di mantenere i tassi di interesse invariati.
Ad esempio, non tutti sanno come poter individuar l’offerta migliore per quanto riguarda il finanziamento da accendere. È chiaro che il primo passo è di comprendere alla perfezione quelle che sono le proprie esigenze, ma poi ci sono degli aspetti che serve tenere sempre monitorati prima di accettare l’offerta di una banca.
In primo luogo, è necessario concentrarsi sullo spread, valore che viene in sostanza aggiunta ai tassi di riferimento che vengono applicati da parte delle banche. Di solito lo spread ha un valore che varia tra l’1 e il 3 percento. Altri aspetti da tenere d’occhio sono il piano di ammortamento, ma anche ogni voce di spesa che è inclusa nel finanziamento. Un altro elemento da osservare con la massima attenzione è certamente quello relativo alla tempistica relativa alla concessione del mutuo, ovvero quando verrà effettivamente erogata la somma che è stata richiesta. D’altro canto, va indagato anche a quanto ammonta il risparmio fiscale, che può differire in base a come sono composte le rate. In quest’ultimo caso qualche informazione in più la si può certamente ricavare dal piano di ammortamento concordato.
Infine, per poter rilevare l’offerta più vantaggiosa non è sufficiente dare un semplice sguardo al tasso di interesse che viene offerto dalle banche, dal momento che l’iter con cui si arriva all’erogazione della somma richiesta è particolarmente complesso e prevede anche tutta una serie di spese a livello di istruttoria non indifferenti. In riferimento a quest’ultimo aspetto, è fondamentale accertarsi di aver inviato tutti i documenti all’istituto bancario, visto che la banca è solita effettuare una serie di attenti e precisi accertamenti e verifiche che riguardano la persona che richiede il mutuo, come si può facilmente immaginare. Di conseguenza, è bene non perdersi neanche il minimo dettaglio in questa fase.
Durante lo scorso anno, le più importanti banche in tutto il mondo hanno praticato una vera e propria sforbiciata ai finanziamenti. Discorso differente, invece, per quanto riguarda le banche di medie-piccole dimensioni, la cui conclusione dell’anno è avvenuta seguendo un trend completamente differente. Nel corso dei primi mesi dell’anno, però, si è notato un importante cambiamento, motivato in modo particolare da una diffusione sempre maggiore di nuove e interessanti offerte a tasso fisso.
In sostanza, è stato registrato un importante scostamento nell’universo bancario italiano in riferimento all’attività di erogazione dei mutui. Nel corso del 2023 è stato registrato un forte calo pari al 25%. Un gran numero di istituti, in modo particolare quelli più grossi come ribadito in precedenza, ha diminuito l’erogazione dei finanziamenti, mentre le banche più piccole hanno percorso un trend contrario.
Uno spaccato molto preciso di quello che è l’attuale scenario è stato ben spiegato dal quotidiano Il Sole 24 Ore, che ha svelato come Intesa Sanpaolo abbia fatto un balzo all’indietro impressionante in termini di erogazioni, passando 15,1 miliardi di euro nel 2022 a soli 8,7 miliardi di euro l’anno successivo. Una diminuzione che sfiora il 50% e che ha portato pure la sua quota di mercato a ridursi di ben sei punti percentuali, passando dal 27% al 21%. Stesso discorso per Unicredt, il cui calo è stato ancora più marcato. Infatti, le erogazioni del 2022 si attestavano intorno ai 4 miliardi di euro; bene, quelle del 2023 sono state pari a 1,6 miliardi di euro, con un calo addirittura del 60%.
Le strategie sono state seguite anche da altri grandi gruppi bancari come il gruppo Bnl e il gruppo Banco Bpm. In entrambi i casi, infatti, hanno deciso di tirare i remi in barca in relazione all’erogazione di mutui, che ha subito un drastico calo intorno a un terzo in confronto a quanto era avvenuto nel 2022. Un discorso che si può tranquillamente replicare anche per la banca Monte dei Paschi di Siena, che ha fatto una retromarcia da 3,1 a 2,7 miliardi di euro, con un calo pari al 12% delle erogazioni.
Molto meno marcate le diminuzioni in termini di erogazioni per quanto riguarda il gruppo Bper, che è passato da 4,3 a 4 miliardi, con una riduzione del 7% all’incirca. Sia Mediobanca Premier che Banca Mediolanum hanno diminuito le erogazioni, per una percentuale corposa tra il 52% e il 34%. Qualche banca, però, ha seguito un trend differente, come ad esempio Credem, Ing, e Crédit Agricole, che hanno aumentato le erogazioni rispetto al 2023.
Sembra proprio che finalmente i tassi mutui abbiano preso una strada ben precisa, ovvero quella del ribasso, anche se chiaramente si attendono delle novità effettivi e non solo potenziali. Il mercato, però, sta cominciando ad anticipare l’allentamento della stretta sui mutui operata dalla Banca Centrale Europea. In realtà, infatti, la Bce dovrebbe diminuire i tassi di interesse sui mutui a partire solamente dal mese di giugno o, al più tardi, durante la prossima estate.
D’altro canto, le prime indicazioni in tal senso erano già arrivate da qualche mese, ma adesso sembra proprio che la via sia stata tracciata. Stando a quanto è stato rivelato dall’ultimo bollettino mensile che è stato pubblicato da parte dell’ABI, durante il mese di febbraio il tasso di interesse medio in riferimento ai prestiti si è mantenuto sugli stessi livelli del mese di gennaio, ovvero intorno al 4,78%. Tutto questo, tenendo conto ovviamente dello stock che include anche i prestiti preesistenti e non solamente quelli che sono stati erogati come nuovi.
Insomma, anche chi non ha grande esperienza in tal senso, sa perfettamente come questo si può considerare come un vero e proprio segnale di stabilizzazione. Insomma, si tratta dell’ennesima conferma della diminuzione che si sta registrando, tenendo conto, tra le altre cose, che fino ad ora il trend era sempre dato in aumento. Infatti, sono andati a scadenza i prestiti dell’epoca in cui i tassi erano arrivati praticamente vicino allo zero, con la sottoscrizione di una nuova tornata di finanziamenti con tassi decisamente più alti e imponenti.
Tenendo conto solo ed esclusivamente dei prestiti che sono stati erogati alle famiglie durante lo scorso mese di febbraio per provvedere all’acquisto di una casa, il tasso medio che è stato registrato si aggira intorno al 3,98%. Dando uno sguardo alle statistiche, si tratta di un valore sotto di ben otto punti base rispetto a quello che è stato registrato durante il mese di gennaio. Non solo, dato che è in calo anche dello 0,5% in confronto al mese di dicembre dello scorso anno.
La discesa arriva addirittura a superare il mezzo punto percentuale facendo un raffronto con il mese di novembre. Insomma, ormai non ha più alcun senso parlare solamente di un momento di calo, quanto piuttosto di una vera e propria tendenza che si sta delineando in maniera piuttosto netta e che tenderà a rafforzarsi nel corso dei prossimi mesi, soprattutto in corrispondenza dell’estate.
È stata pubblicata dall’Agenzia delle Entrate la nuova circolare n. 5/E, che propone tutta una serie di chiarimenti in riferimento alle agevolazioni fiscali che hanno ad oggetto la prima casa. Si tratta di chiarimenti che svelano diverse novità di tutto rispetto in riferimento ai redditi di lavoro dipendenti.
La nuova circolare che è stata emessa dall’Agenzia delle Entrate si inserisce in uno scenario decisamente più grande che ha ad oggetto il welfare aziendale. Ora è applicabile anche alle detrazioni che riguardano gli interessi sui mutui, ma anche gli affitti. Tutte queste modifiche e novità sono state introdotte grazie alla legge di Bilancio 2024, oltre che sono contenute nel decreto Anticipi.
Numerosi i benefici che sono stati introdotti: meritano senz’altro una menzione l’esenzione fiscale che ha ad oggetto gli importi che vengono erogati piuttosto che rimborsati da parte dei datori di lavoro ai dipendenti per provvedere al pagamento delle utenze domestiche, ma anche in riferimento ad affitti e agli interessi sui mutui legati alla prima casa. La circolare si pone come intento fondamentale quello di estendere notevolmente la definizione di bonus privo di tassazione.
Ormai la prima casa rappresenta anche una definizione differente: si tratta della casa principale in cui si risiede il lavoratore dipendente, il coniuge e i relativi familiari. Ed è proprio questa rinnovata definizione che serve a stabilire l’eleggibilità rispetto alle detrazioni fiscali. La casa principale è quella in cui avviene la vita di tutti i giorni del lavoratore e ovviamente della sua famiglia.
La normativa dal punto di vista fiscale, dando uno sguardo agli articoli 15 e 16 del Tuir, ha posto l’accento sulle spese che si riferiscono alla prima casa, sottolineando come ci sia proprio l’opportunità di presentare richiesta di apposite agevolazioni fiscali, nello specifico in riferimento agli interessi passivi che hanno ad oggetto i mutui e i canoni di locazione.
Le detrazioni fiscali che riguardano la prima casa fanno riferimento a due tipologie più importanti di spese. Si tratta delle spese per gli affitti, in cui si trovano anche i canoni di locazione, che si devono documentare appositamente mediante un apposito atto di locazione che deve essere registrato. E chiaramente a patto che i canoni di affitto siano stati sempre pagati in maniera puntuale durante l’anno fiscale di riferimento. Le detrazioni fiscali che riguardano la prima casa possono avere ad oggetto anche le spese legate ai mutui. In questo secondo caso, il legame diretto è con gli interessi passivi che si riferiscono ai mutui che sono stati sottoscritti per comprare la casa principale.
Come ben sappiamo, purtroppo, il mercato dei mutui sul territorio italiano sta risentendo notevolmente dell’influsso negativo legato ai tassi di interesse. Acquistare un immobile, al giorno d’oggi, sul mercato italiano, è diventato quasi un sogno irrealizzabile per un gran numero di famiglie. La crisi che sta attraversando il mattone deriva inevitabilmente dalle scelte che vengono prese a livello europeo in riferimento ai tassi di interesse.
La certificazione di questo momento molto difficile arriva direttamente da uno studio che è stato realizzato da parte della Fabi, ovvero la Federazione autonoma bancari italiani. Da tale indagine, infatti, è emerso come i tassi hanno fatto un balzo in avanti incredibile, con un incremento di tre volte e un calo del 12% delle compravendite. Proprio la diminuzione delle compravendite è da ricollegare, secondo quanto è stato riferito dal sindacato dei bancari, a un processo che si è fatto sempre più strada dal quarto trimestre del 2022. Uno scenario che, purtroppo, è legato ad ogni tipologia possibile di immobile e soprattutto comprende un po’ tutto il territorio italiano.
Durante il mese di settembre dello scorso anno, il dato delle compravendite ufficiali registrato è stato pari a 508879. Si tratta di un valore basso, inferiore di circa 70 mila unità rispetto a quanto registrato solamente un anno prima. Il 62% dei soggetti che decidono di sottoscrivere un nuovo contratto di mutuo, infatti, lo fa sfruttando i vari aiuti che sono legati all’acquisto della prima casa, ma anche in questo caso si tratta di un dato che sta calando.
La vendita di case nuove ha subito uno stop di quasi il 16%, ma anche la vendita di immobili residenziali ha subito un calo pari al 28%. Al giorno d’oggi, tra l’altro, la percentuale di cittadini che sono pronti per sottoscrivere un contratto di mutuo per l’acquisto di un’abitazione ha fatto un balzo negativo dal 50% al 41%.
Una situazione che sicuramente è inficiata notevolmente dal costo del denaro, che è arrivato a toccare il 4,5% per colpa degli ultimi rialzi che sono stati sentenziati dalla Bce, nella sua perenne lotta per abbassare l’inflazione. Si tratta di un fenomeno che pare aver preso di mira in modo particolare il territorio italiano, in cui lo stock dei mutui è calato lo scorso anno di ben 2,3 miliardi di euro, rispetto invece a un aumento di circa 35 miliardi di euro che era stato registrato nel corso del biennio precedente.
