Sostituire il mutuo per abbassare la rata

Se un mutuatario ha stipulato, magari negli anni scorsi, un finanziamento immobiliare a tasso fisso o variabile, con un importo della rata che, anche per un eventuale abbassamento del reddito familiare, è diventato insostenibile mese dopo mese, si è di norma tentati di applicare direttamente la sostituzione del mutuo. In questo modo, infatti, il contraente può abbassare la rata stipulando ex novo un nuovo mutuo tale da spalmare il debito residuo di quello vecchio su un tempo più lungo. Ma a fronte di avere un nuovo mutuo con una rata più sostenibile, come sempre o quasi accade con l’acquisizione di un vantaggio occorre fare i conti con qualche “effetto collaterale”. Supponendo infatti che il vecchio ed il nuovo mutuo abbiano tassi applicati confrontabili, l’allungamento del piano di ammortamento garantirà sì una rata più bassa, ma anche una maggiore spesa per interessi.

Fortunatamente, la sostituzione del vecchio mutuo con uno nuovo non fa perdere al mutuatario i benefici fiscali sul finanziamento immobiliare, ed anzi con tale operazione l’effetto positivo sarà più corposo proprio perché allungando il piano di ammortamento si andrà a generare una maggiore spesa per interessi. Rispetto alla surroga, detta anche portabilità, la sostituzione comporta, se e quando previsti, anche i seguenti costi: l’imposta sostitutiva di Legge, le spese di perizia e di istruttoria, l’eventuale penale di estinzione del vecchio mutuo e le spese per l’atto notarile.

Di conseguenza, occorre valutare attentamente tutte queste voci di costo, altrimenti al posto della sostituzione, che può risultare interessante nel caso di ottenimento col nuovo mutuo di liquidità aggiuntiva, è meglio o applicare la surroga “portando” lo stesso mutuo dalla vecchia banca alla nuova banca, oppure proporre alla vostra attuale banca la rinegoziazione dell’attuale mutuo chiedendo se l’Istituto sia disposto a concedere un allungamento del piano di ammortamento tale da rendere la rata a portata di tasca.