Accendere un mutuo non è mai una scelta da prendere a cuor leggero. Numerose sono le valutazioni da fare, tassi di interesse e garanzie richieste. Insomma, una lunga trafila di attività necessarie per poter rispondere ad un’esigenza personale. Tra le motivazioni che possono portare alla decisione di richiedere un mutuo potrebbe esserci l’acquisto di una casa.
L’amletico dubbio tra l’affitto e il mutuo si risolve a favore dell’affitto. Almeno è questo che rivela un recente studio di Immobiliare.it che ha analizzato le preferenze degli italiani sulla casa. Ma se avete la possibilità, meglio scegliere il mutuo di oggi, che si avvantaggia dei tassi più bassi di sempre.
Lo abbiamo scritto mille volte. I tassi sui mutui sono al minimo storico, e la tendenza continuerà ancora per molto, perché la Bce ha annunciato un ulteriore taglio e una nuova iniezione di liquidità per aiutare le banche e l’economia europea.
Ma lo studio di Immobiliare dice che gli italiani continuano a preferire l’affitto, ma si può anche valutare la situazione come una costrizione. Incrociando i dati con gli studi sul lavoro infatti, si scopre che in Italia è drammaticamente aumentato il precariato, e questa situazione potrebbe costringere molti alla locazione, piuttosto che all’acquisto.
Questo spiegherebbe perché, con i mutui a costi irrisori, si continua a preferire l’affitto. Ma un’ulteriore analisi dello studio redatto da Immobiliare.it porta anche ad altre considerazioni.
Nel dettaglio infatti, lo studio analizza i prezzi di diverse tipologie di affitto, per scoprire che al di là dell’aumento medio del 4,3% in tutta Italia, dall’inizio dell’anno, quelli che hanno subito i rincari maggiori, sono determinate categorie.
L’affitto medio di una stanza è di 392 euro al mese, con aumenti del 13,2% nei capoluoghi di provincia. Per gli appartamenti, l’aumento è superiore alla media nei capoluoghi di provincia, corrispondente al 4,5%.
Le categorie maggiormente penalizzate sono gli studenti fuori sede, i turisti e i locatari a breve-medio termine.
Ma lo studio conclude anche che il rincaro è dovuto ad un aumento di domanda, nei primi mesi dell’anno. Questo aumento, sempre secondo lo studio, dipende da una cambiata mentalità dei giovani italiani, più propensi a trasferirsi e a lasciare la famiglia. Gli italiani quindi non sarebbero più mammoni.
Ma d’altra parte, la crisi economica e la disoccupazione, hanno anche spinto i giovani italiani ad un’emigrazione di massa come non si vedeva da decenni. Molti si sono trasferiti all’estero, tanti cercano fortuna lontano da casa, anche in Italia.
I mutui a tasso negativo sono il sogno di tutti i clienti della banca, e sembra che in Nord Europa, e in Danimarca in particolare, il sogno si stia avverando. Le banche, da quelle parti, stanno andando verso la direzione che i clienti desiderano. Molti parlano di attenzione alle esigenze di risparmio dei propri clienti, da parte degli Istituti di credito, ma probabilmente si tratta solo di una strategia commerciale, per far riprendere il mercato che ultimamente sta mostrando segnali di cedimenti, in tutto il mondo.
Non a caso, la BCE ha deciso di riprendere i suoi programmi di immissione di liquidità e contenimento dei tassi, e la Federal Reserve americana ha appena tagliato il costo del dollaro. E così i danesi, in particolare, si trovano a pagare mutui senza interessi o con interessi negativi.
Il caso danese è racchiuso tutto in un nome, Jyske Bank, una banca che ha deciso di offrire mutui ipotecari a tasso negativo. Il mutuo ipotecario è quello classico che si aggira, o supera, l’80% del valore immobiliare.
La Jyske Bank ha deciso di offrire mutui anche al 100% con l’applicazione di un tasso del -0,5%. In questo modo, il mutuatario si troverà a rimborsare una somma che è addirittura inferiore a quella concessa dalla banca in sede di erogazione.
In questa banca dunque, nel tempo potrete addirittura risparmiare qualcosina, ovvero pagare il mutuo, meno di quanto avrete pagato la casa. Una sorta di regalo, da parte della banca, che a molti pare impossibile. In realtà, come accennato prima, la banca deve far fronte al momento economico poco favorevole, e quindi interessi zero è pur sempre meglio che non “lavorare” affatto.
La banca, in realtà, si “accontenterebbe” delle varie commissioni, guadagnando meno, ma aumentando in questo modo la propria clientela in una strategia di lungo termine. In questo modo si metterebbe al riparo da eventuali default, diversificando e fidelizzando la sua clientela.
In Danimarca, in particolare, il valore degli immobili sta aumentando, ma diminuiscono le richieste di mutuo, proprio a causa dell’aumento dei prezzi. Per questo la banca ha deciso una strategia nuova, a lungo termine, che garantisca, spera la banca, il mantenimento delle richieste dei mutui.
Quando si compra una casa ci sono tutta una serie di passi legali da fare, e anche di spese, che non riguardano solo il rimborso del finanziamento e i relativi interessi. Ci sono infatti delle altre spese, di perizia e d’istruttoria, da mettere in conto.
Oggi, alcune banche offrono di pagare le spese, per attirare più clienti, ma sono ancora relativamente poche. Quindi queste spese devono essere calcolate, per non avere sorprese. Non tanto sull’entità dei costi, che rispetto al mutuo sono bassi, ma per non avere sfiducia nel rapporto con la banca.
Anche se rispetto all’entità di un mutuo, e spese di istruttoria sono relativamente basse, non vanno comunque sottovalutate.
Quando stipulate un mutuo avrete dunque le spese che vi consentiranno di accendere il mutuo. L’istruttoria serve proprio a avviare la pratica, e il loro pagamento può diventare importante. A volte queste spese possono essere eccessive, e vanno quindi incluse.
Se in alcuni casi le spese sono fisse, nella maggior parte delle compravendite, le spese di istruttoria possono variare tra lo 0,5 e l’1% dell’intero mutuo. Quando si paga una spesa fissa, questa in genere varia tra i 180 e i 300 euro. Come detto, alcune banche preferiscono pagare di tasca propria questa spesa, per agevolare il cliente.
Poi ci sono le spese di perizia, altra voce consistente, che può portare il conto totale in alto. Anche in questo caso, alcune banche offrono questa spesa. In genere si tratta delle banche che operano online, e hanno costi minori rispetto a quelle classiche.
La perizia è fondamentale per accertare la bontà della compravendita. Bisogna infatti accertare che sull’immobile non pensano procedimenti per abusi, e che al catasto ogni documento sia in ordine. Il tutto costa circa 300 euro, aggravate dall’Iva e da altri costi, che aumentano a seconda delle spese di accertamento. Queste spese dipendono dal professionista che opera l’accertamento. Se il viaggio risulta scomodo e lungo, le spese possono aumentare.
Sul mutuo dovrete calcolare anche i costi assicurativi, obbligatori in questi casi, e poi quelli notarili. Il notaio è certamente il costo più alto, visto che per una stipula potreste sborsare migliaia di euro, almeno 2000, aggravate dalle tasse.
In pochi sanno che esiste la pre-delibera per i mutui, e le detrazioni per i mutui anche in caso di affitto dell’immobile. Sono due casi poco conosciuti che però è il caso di approfondire, perché sono strumenti che vi consentono di semplificare le vostre scelte.
La pre-delibera è uno strumento molto utile perché consente di conoscere la decisione della banca in anticipo. Ovvero potrete sapere se l’istituto di credito vi concederà o no il mutuo. Si capisce bene che questo strumento, chiamato anche pre-fattibilità, consente di chiarire al richiedente quale sarà il futuro prossimo, e quindi inciderà sulla decisione se cercare o meno altri finanziamenti nel frattempo che la banca risponda alla richiesta.
La pre-delibera deve essere richiesta alla banca, presentando una documentazione. Questa è già parte della richiesta del mutuo, e quindi facile da ottenere. Si tratta della situazione reddituale e delle garanzie, così che l’istituto possa iniziare un’indagine sul merito creditizio alla centrale Rischi e iniziare anche una valutazione.
La pre-delibera è anche un impegno, per la banca, ad erogare il mutuo nel caso vi sia un esito positivo del vostro dossier, e potrà anche indicare la somma erogata, in modo che il mutuatario sappia se deve richiedere e cercare somme aggiuntive. Scade tra i tre e i sei mesi, come impegno per la banca, e non vincola il cliente, che può sempre presentare una rinuncia.
I vantaggi sono tutti per il mutuatario, che potrà così non solo decidere se continuare la sua ricerca, ma potrà anche diminuire i tempi della compravendita avendo svolto già parte della documentazione. È un fattore di vantaggio soprattutto negli acquisti alle aste giudiziarie.
Se avete affittato il vostro immobile mentre state pagando un mutuo, potrete sempre richiedere la detrazione se avete concesso la casa in uso ai figli o al coniuge. Diversamente dovrete rinunciare alla detrazione del 19% fino a 4000 euro. L’immobile infatti deve essere anche l’abitazione principale dell’intestatario del mutuo. Quindi potrete detrarre il 19% solo in un altro caso, quello in cui l’immobile è la vostra residenza principale ma avrete affittato delle stanze a dei coinquilini.
Il mercato del credito sulle abitazioni rallenta, nonostante in questo periodo ci siano i tassi più bassi di sempre. Si tratta dei dati pubblicati da Il Sole 24 Ore, che evidenzia una contrazione, seppur lieve, nelle richieste di mutuo.
Si tratta dei dati del primo semestre dell’anno, che vedono una discesa sia dei tassi, che dei prezzi e delle richieste di mutuo. Le case costano meno, così come i finanziamenti, ma il mercato rallenta, pur segnalando una certa stabilità. È presto per gridare alla contrazione, ma il dato contrasta con l’accessibilità ai finanziamenti, che non presenta problemi. Anzi, sono molte le agevolazioni per far sì che anche chi ha poche possibilità, possa permettersi di acquistare casa.
In realtà è la congiuntura economica a frenare il mercato. L’ultimo anno l’incertezza è aumentata, perché l’Italia si trova a far fronte ad un rallentamento economico. I primi mesi dell’anno sono stati di recessione tecnica, e la precarietà al lavoro non è diminuita, almeno nella percezione, anche se sono aumentati i contratti a tempo indeterminato.
Un altro grande problema è il reddito, che nel nostro paese stenta a decollare, rispetto al resto dell’Europa, che sta lentamente tornando ai livelli pre-crisi. Intanto i prezzi degli immobili sono diminuiti dello 0,6% nel primo tromestre del 2019.
Ristrutturare casa a volte può essere molto dispendioso, e per questo esistono i mutui ristrutturazione, per compiere i lavori più grandi, specialmente ora che il risparmio energetico inizia ad essere una necessità, oppure quando la casa e molto vecchia e ha veramente bisogno di essere rimodernata.
A volte serve ristrutturare casa anche perché ormai ha un concetto troppo vecchio per i tempi moderni, magari con strutture, come le finestre, ancora in legno.
Quindi potrebbe essere utile sfruttare la possibilità di prendere un mutuo, anche fino a 50mila euro, magari da pagare in 20 anni. È una delle offerte, ad esempio, di Mutuo Fisso di CheBanca! che si ripaga con soli 240 euro mensili.
Il finanziamento arriva fino al 70% del valore immobiliare, e vi da la possibilità anche di avere un’erogazione rateizzata. Su questo mutuo viene applicato un tasso Tag dell’1,45% e un tasso Taeg dell’1,80%. Inoltre dovrete pagare 500 euro per l’istruttoria e 300 per la perizia.
Un altro mutuo da tenere in considerazione è il Mutuo Domus Fisso Piano Base di Intesa Sanpaolo, con un tasso Tag all’1,55% e un tasso Taeg del 2,01%. Con la rateizzazione a 20 anni pagherete circa 242 euro mensili, ma questo mutuo ha dei costi di istruttoria e perizia più alti, rispettivamente di 900 euro e 320 euro.
La sospensione mutuo è la soluzione per chi si trova in difficoltà, e non può pagare le rate del finanziamento. La legge protegge chi ha reale necessità, a seconda di alcuni fattori, grazie al Fondo di Solidarietà Prima Casa. Si tratta della Legge 244/2007, che consente si sospendere il pagamento se ci sono determinati elementi che impediscono la solvenza del mutuatario.
Naturalmente non si può sospendere il mutuo senza un reale motivo. La legge prevede che si debbano avere determinate situazioni che impediscono al mutuatario di potersi procurare il denaro, come la perdita del lavoro, un improvviso handicap che porta alla non autosufficienza e ad un reddito Isee inferiore ai 30mila euro. Inoltre, il mutuo erogato non può essere contratto per cifre maggiori ai 250mila euro.
In queste condizioni si può sospendere il pagamento delle rate fino a 18 mesi, e nel frattempo cercare una soluzione ai propri problemi. Le sospensioni massime concesse sono due. Naturalmente la richiesta va fatta alla banca che ha concesso il mutuo, con un modello scaricabile dal sito Consap, gestrice del Fondo.
Bisogna essere attenti alle regole. Infatti, se siete già in difficoltà e non state pagando, la sospensione è richiedibile solo entro 90 giorni dal primo ritardo. Una volta accettata la domanda, la sospensione deve essere attiva entro un mese.
Quando si stipula un mutuo prima casa, c’è la possibilità di detrarre alcune spese dalla dichiarazione dei redditi. Si tratta degli oneri accessori e degli interessi passivi. Infatti, le vecchie norme non hanno subito alcuna modifica o cancellazione, e quindi è possibile ancora riferirsi alle vecchie detrazioni fiscali per risparmiare qualcosina, in questi tempi difficili.
Vediamo quali sono le agevolazioni fiscali che si possono ottenere per il mutuo prima casa. Innanzitutto si possono detrarre parte degli interessi passivi, pari al 19% del totale, ma fino a 4mila euro. In pratica si tratta di un risparmio Irpef di 760 euro.
Le caratteristiche per ottenere la detrazione sono quelle classiche. Bisogna utilizzare la casa come residenza principale, da dichiarare entro un anno dall’acquisto. Naturalmente residente e proprietario devono essere la stessa persona. In questo modo avrete la possibilità anche di aggiungere la detrazione per uso familiare.
Se invece state ristrutturando la vostra casa, e avete per questo richiesto un apposito mutuo, potrete detrarre fino a 2.582,28 euro.
Per gli oneri accessori, ovvero le spese del notaio, dell’ipoteca, delle commissioni bancarie, di istruttoria, di registro, ma anche le penali di estinzione, la detrazione è del 50% per un massimo di 96mila euro. Quando chiedete un mutuo per l’efficienza energetica, questa detrazione arriva fino al 65%. Per i nuovi elettrodomestici a risparmio energetici, e per i mobili, la detrazione è sempre del 50% (fino a 10mila euro) e del 36% fino a 5mila euro per quel che riguarda la ristrutturazione delle aree verdi.
Il Mutuo BEI è una particolare forma di prestito agevolato realizzato nel 2013, con un incremento di fondi pari a 50 milioni di euro, che lo stato ha messo a disposizione a partire dal 2015.
BEI è una vera e propria concessione di mutuo a carico dello Stato con durata triennale, che tutte le regioni possono stipulare mediante la Banca Europea degli Investimenti e la Cassa Depositi e Prestiti.
Nel 2015 è stata messa a disposizione una somma di 40 milioni di euro l’anno, successivamente aumentata a 50 milioni di euro. Questa tipologia di finanziamento è rivolta anche alle scuole che vogliono mettere in sicurezza gli stabili tra il 2018 ed il 2020.
Per messa in sicurezza si intende anche la ristrutturazione e l’adeguamento antisismico, oltre alla costruzione di immobili nuovi. Le regioni sono tenute ad assegnare le risorse solo ad interventi prioritari, ovvero le soluzioni antisismiche, le certificazioni di agibilità dello stabile, l’adeguamento dell’antincendio e l’ampliamento delle strutture già esistenti.
Attualmente sono in corso le prime pubblicazioni dei bandi regionali presenti sulla Gazzetta ufficiale dello scorso 4 aprile con decreto ministeriale del 3 gennaio. Gli interessati possono trovare maggiori informazioni sul sito della Presidenza del Consiglio dei Ministri.
Oggi è possibile richiedere un mutuo anche online grazie ai siti specializzati, ed il finanziamento può essere richiesto con piccoli passaggi molto semplici.
Se richiedete un preventivo online per l’acquisto di una casa ad esempio, una volta individuato l’immobile, e quindi il suo costo sul mercato, bisogna semplicemente inserire le informazioni che vi saranno richieste.
Oltre ai vostri dati personali troverete la località di ubicazione dell’immobile, il valore dell’abitazione, l’importo del finanziamento, la sua durata, la tipologia di tasso ed il reddito annuo. In pochissimi istanti è possibile visualizzare un elenco di istituti bancari con i loro relativi preventivi comprensivi di tutte le voci. È possibile ovviamente effettuare più simulazioni variando i parametri.
Se tramite il sistema online avete trovato un preventivo ideale al caso vostro, potete procedere alla fase successiva, ovvero all’inoltro della richiesta di fattibilità. In questa fase l’istituto bancario da voi scelto esprimerà un primo parare sul concessione del mutuo, esaminando le informazioni disponibili.
Primo tra tutti i dati è il rapporto tra il reddito netto e la rata del prestito che, ricordiamolo, non deve superare un terzo del reddito mensile. Se questa verifica va a buon fine, la banca procederà cpn la richiesta del mutuo e con l’invio della documentazione.
A causa della vulnerabilità attuale della nostra economia e dei mercati finanziari, i mutui ed i prestiti sono stati messi a dura prova, questo però può essere un dato positivo a nostro favore.
Come avrete letto più volte sui giornali ed ascoltato anche alla televisione, i tassi sono ancora in discesa, e nonostante questo, vince il Tasso Fisso.
La BCE ha recentemente dichiarato di voler di voler intraprendere un atteggiamento cautelativo e di protezione nei confronti di quelli che sono considerati paesi a rischio.
A tal proposito per la chiusura del programma di Quantitative Easing, sembra aver preannunciato una nuova operazione di immissione di liquidità nel sistema economico-finanziario, ce prende il nome di longer-term refinancing (Ltro).
Tale metodo serve a garantire la giusta somma di liquidità alle banche dei Paesi in via di sviluppo che non possono acquistare titoli di stato o titoli governativi, ma lasciando comunque agli istituti la decisione di impiego.
Tutte le banche dunque potranno decidere o meno di acquistare obbligazioni e di erogare mutui alla popolazione ed alle imprese. Se prendiamo in considerazione che i titoli di stato hanno un rendimento molto basso, è deducibile che la scelta da parte degli istituti sarà quella dei mutui, non tanto per il guadagno che in sé determinano, ma per il significato ed il seguito che in termini di economia un nuovo cliente mutuatario può avere per una determinata banca.
Si è registrato un leggero aumento sui tassi per l’acquisto delle abitazioni, dal 2,26% dello scorso anno al 2,31% da gennaio 2019, mentre si è evidenziata un brusca frenata per i prestiti alle piccole e medie imprese.
Oggi acquistare casa attraverso il mutuo è ancora più costoso rispetti a due anni fa.
Stando ai dati diffusi da parte di Banca Italia, a gennaio i tassi di interessi sui prestiti erogati alle famiglie per l’acquisto della prima abitazione, comprensivi di tutte le spese accessorie, sono stati pari al 2,31%, rispetto al 2,26% registrato nel mese di dicembre.
Via Nazionale invece rivela che per quanto riguarda le nuove erogazioni di credito al consumo, si è registrata una percentuale pari all’8,19%.
Per quanto riguarda invece i tassi di interesse sui prestiti nuovi alle società non finanziarie, il tasso evidenziato è pari all’1,47%, uguale al mese precedente.
I tassi sui nuovi prestiti con importi fino ad un milione di euro, sono stati pari al 2,03%, mentre quelli sui nuovi prestiti per importi molto superiori al milione, sono stati all’1,04%. Sul complesso dei depositi, i tassi passivi hanno registrato un incremento pari allo 0,36%.
Il mese di gennaio ha visto anche frenare bruscamente le erogazioni alle aziende, ed i prestiti a tutte le imprese non finanziarie si sono ridotte dello 0,7% nell’arco di dodici mesi, dopo una crescita pari all’1,2%.
